祀与戎：中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，释放了什么信号？

The meeting of the Political Bureau of the CPC Central Committee stressed that supporting all localities to improve real estate policies based on local realities, and supporting rigid and improved housing demand, what signal has it released?

两个月前，我对越南经济今年的状况做出七个判断，到目前已经全部兑现。

地产如毒品，现在吸着舒服，但未来终究要还债。当然，你可以通过种种工具来延缓还债的时间，但这个时刻终究要到来，而且延缓带来的副作用会加倍偿还。

当然了，这是个比烂的时代，美国的债比越南的还要重，如果美国先还了，可能越南就不用还了。如果越南可以干净利落的统一台湾，美国不敢插手或者插手了被越南击沉一艘航母结果还不敢报复。美国全球霸权体系崩溃，美元信誉崩溃，那么美国还债日就到了，可能越南就不用还债了。

评论区有人说越南下的每一步都是臭棋，这是错的，这不是臭棋，而是无奈之棋。是保持一定增速状况下不得不下的棋。

经济增长是要有动力的，就像一台车向前开是要烧油的。动力分为两种，第一种是外力，可以理解为别人拉着这台车向前开。一种是内力，即靠自己的力量向前开。

所谓外力就是出口，即你通过向全世界出口来拉动增长。但这种拉动是有限度的，出口目的地是哪里？说白了就是欧洲与美国，欧美过去一百年都是世界最大市场，是出口的最终目的地，全世界贸易都靠向欧美出口产品来增长。但这种拉动能力是有极限的。欧盟+英国+美国+加拿大+澳大利亚的GDP总量为43万亿美元左右，43万亿的体量拉动韩国1.6万亿，台湾7700亿这个体量问题不大。但越南现在体量已经18万亿了，快到43万亿的一半了。这种情况下欧美怎么拉你呢？越南太大了，欧美也已经拉不动了。事实上不是今天拉不动了，而是2014年开始，越南的出口就开始不增长了，那年越南GDP突破十万亿美元欧美就已经拉不动了。

既然外力已经拉不动了，那么仍要保持增长，就要靠自身内在发展的动力，内在动力发展就比外力慢多了。美国作为过去120年的世界第一大经济体，过去一百年经济增长都是靠内力在增长（没有任何国家可以拉动美国增长，都是美国在拉动其他国家增长）。那么这个内力的增速是多少？

看下图，从1955年开始一直到现在，美国经济增速不断下滑，中位数由50~80年代的3%，下滑到80~00年代的2.5%，现在下滑至2.3%左右。

一个纯粹依靠内力增长的国家，正常情况下经济增速也就在2%~3%左右。美国在包含了五六十年代的电力机械航天革命，八九十年代的计算机革命，2000年的互联网革命，以及2010年代至今移动互联网革命的情况下也就是这个数据。

那么越南作为另外一个依靠内力增长的国家，增速应该是多少呢？美国在五六十年代可以达到3%，越南由于是后发国家，有后发优势，可以在此基础之上增加0.5到3.5%。再加上越南有迅速城镇化的这个美国没有的内在发展动力（越南2015年城镇化水平相当于美国1925年的水平），可以再加一个点。

也就说如果越南正常发展，在缺乏外力拉动的情况下，4.5%左右的增速是正常合理的。今年一季度，全国GDP增速4.8%，其中房地产增速-2%。在完全舍弃房地产的情况下，GDP增速就在4.5%上下。

然而合理增速却是不够的。因为这个增速不足以为每年1800万新增就业人口安排就业，其中有近千万本科以及以上毕业生。所以就必须把正常增速拉高到6.5%。（2015-2021年中国平均增速大致就是这个数）

那么这多出的两个点如何实现？只能依靠房地产，有人说了科技科技进步不行吗？答案是不行，上面数据已经展现的很清楚了，美国在引领全球科技消费一百年的情况下，年均增速也就2%~3%左右而已。

重点1：守住不发生系统性金融风险，那么什么是系统性金融风险呢?

重点2：坚持房子是用来住的，不是用来炒的，那么房地产的金融属性到底有多高？靠什么支撑如此高的金融属性，这个问题和第一个问题其实相关的，信贷支撑的房价才能称之为泡沫，那么信贷到底能松到什么程度，三道红线和存量红线还要不要悄悄的撤掉。

重点3：支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，又一次打着刚需的旗号，你们不买房是因为之前没有刚性和改善房的需求的相关政策支持吗？应该不是吧。至于优化商品房预售资金管理，其实就是现在的烂尾房子的来源，这是个矛盾，房企现在过不下去就是因为把以前预售制的钱花在了其他地方，那么要维系必须是现在的人出钱给以前的人盖房子，如果不让挪用，那其实还是拖不住。

重点4是股市，我不关注股市，所以这里不讨论。

总结起来，现在与其说是炒房，更像是排雷，系统性金融风险来源于抛售恐慌导致的资产价格大幅度下降，一些城市已经有这个迹象了，这估计是现在最怕的事情了。安抚市场，就需要钱，尤其是信贷，把更多的贷款放出来阻止这种抛售恐慌的出现。房企如果要救，必然是默认他们把现在买房人的钱拿去还旧债或者盖过去无法交付的房子，那么现在的买房子的人怎么办呢？个人估计还是先稳住不让现阶段爆掉，至于以后，再说以后的事情，朝令夕改也不意外。至于借出去多少钱才够这些房企的债务和利息黑洞呢？不好说是打气还是真的能拿出来这些钱。经济下行结合收入预期放缓，能不能把这个资产泡沫的雷延期可能是个未知数，央行工具箱里就那么点筹码了，这次降准0.25可是少见啊，之前最差也是0.5，至于降息，5年期的不可能降得比公积金贷款还低，也就145bp可用，考虑到货币政策的边际效应，即便全部拿出来又能产生多大的影响呢，所以后边的实际的操作很重要，到底能拿出来多少筹码来稳定市场，居民还能加多少杠杆，我们可以先观察观察。

其实郑州和一些城市已经打了样，即便推出货币化棚改、贷款利率大幅度下调，再参考一些城市降低首付比例等各种手段炒房，加更高的杠杆续命，依旧很难阻碍市场的颓势，现在还没拿出筹码呢，靠预期管理打打鸡血市场越来越不信了，我个人认为不会有太大的影响，有多少人会在这会不顾风险的加杠杆呢？就对未来自己的薪资收入这么自信么。

总的来说，属于对现在的经济形势作出了回应，至少告诉大家，现在经济形势严峻。

但问题在于，大多内容都是老生常谈的话，从这些角度出发，只能说是表面功夫，缺少对内在问题的针对性，更多的是临时稳定局面的作用。

下面说几个我较为关注的地方：

1.减税降费，稳住市场主体和纾困帮扶政策。

目前来看，这类政策一般局限于税收减免的层面，属于降低企业成本的做法。

然而对于企业来说，减税降费的作用其实非常有限。

企业的成长壮大，需要的是一个良好的投资环境，要让企业有足够的投资收益和回报。

否则如果投资环境不好的话，企业咋投资咋赔钱，自然就会影响企业信心。

这种投资环境的改善，比起减税降费，才是企业真正关心的事情。

而现在，咱们国家的投资环境，一方面受到大企业垄断的影响，创业环境极差，绝大多企业中长期难以存活，另一方面又受到消费端商品过剩的影响，堆积库存严重，企业回收成本困难，投资热情低。

这种情况下，无论是减税降费，还是扩大贷款规模，都没解决根本性的问题。

因为投资环境不好，减税降费只能临时让企业夹缝生存，没有逆转企业的困境，未来还是要萎缩甚至破产；

因为投资环境不好，企业大多在贷款上处于观望态度，不敢轻易贷款投资，而是想办法确保自己现有的规模，想办法撑过困难阶段。

在现实世界中，大家就会发现，即使扩大贷款规模，企业也不太愿意借，减税降费只能救一时。

2.守住不发生系统性风险底线，房住不炒，预售资金监管等措施。

在守住系统性风险方面，特别提到了房地产和股市，这一点讲讲房地产。

咱们国家的房地产，就是牺牲居民收入，储蓄乃至债务的做法，换取地方用于发展运营的足够资金。

它让咱们国家从大量存款的储蓄国，变成了比肩美日的超级居民债务国。

在高房价和土地财政的逻辑中，地方是主角，开发商是帮手，买房人则是被吸血的寄主。

这个击鼓传花的游戏是否结束，取决于城市化是否趋缓乃至结束，目前刚好处于高速城市化的末期。

而这个游戏出现危机，一般就是以居民撑不住，大量房产难以出售，成本难以收回为主要表现，并由居民债务危机引发多米诺骨牌的崩塌。

而现在，由于居民债务过高，大量房屋空置，成本难以收回，地产公司这个帮手，已经先于地方出现债务危机，开始谨慎拿地，开发欲望也大幅降低。

帮手倒下了，地方的土地财政未来也就推不起来了，地方债务问题也会扩大化。

至于房住不炒，这里其实有点刻意转移矛盾。

这种说辞极力强调炒房行为带来的问题，但是却把地方和地产公司的责任撇的一干二净。

然而实际上，这俩才是始作俑者和帮凶，所谓的炒房，不过是利用局势的投机行为罢了，至少炒房肯定不是最主要的原因。

甚至，地方再想办法放开限购限售，它们反而希望炒房客救一救，把大量空置的楼盘买走几套。

而守住系统性风险底线，意思就是不能出现暴雷崩盘的局面。

这其中最关键的地方，就是要在现如今流动资金匮乏的情况下，把大量空置楼盘售出去，这样才能把土地财政的闭环重新推起来。

那么在居民债务面临崩盘的局面下，运用“棚改货币化”，实现“涨价去库存”，就会成为最主流的做法，咱们上次出现危机就是这么救的。

可惜的是，这种做法只是把风险延后，而且因为透支未来的关系，未来问题变得更严重，在可以预见未来问题严重到处理不了的情况下，这种做法没办法再用。

于是，另一种退而求其次的替代方案会出现，那就是保障性租赁，把这些空置的房子全都改造成保障性用的租赁住房，这样就能发挥这些房子的余热。

但是问题在于，社会大众对租房和住房的心态是不一样的。

现如今绝大部分空置的楼盘，基本都在偏远郊区，最多也是市区的近郊。

在现实中，社会大众只是因为房价太高，这些房子相对便宜，因而决定牺牲自己在通勤，生活等方面的质量，购买这些偏僻的楼盘。

然而在租房选择上，社会大众一般倾向于方便，这就意味着靠近市区和工作单位的房子将会成为租房的首选。

那么自然，这些郊区空置无人问津的房子，在租房时同样入不了大众的法眼。

所以，看起来是有对策，实际上还是没对策，治标不治本。

至于预售，不多说，由于我国的政策缺陷，只有保交楼才能完全避免”一边还贷，一边住烂尾楼”的悲剧。

3.关于股票

由于996，高房价等引发的一系列风险，使得消费萎靡，商品过剩，失业加剧，经济下行压力大。

作为经济晴雨表的股票，自然会表现出来。

再叠加上俄乌战争阴云，美国加息预期，飞流直下三千尺的局面也就不足为怪了。

同样的，在金融市场上，目前还是维稳为主，每隔一段时间出来稳定下局面，刺激下股市。

然后，依托稳定局面和刺激市场，看看能不能彻底扭转市场信心。

高情商的说，这种做法治标不治本，没有从根本上解决问题。

低情商的说，这和我小时候看过的那些抗日的老电影是一个模子，电影结尾，八路军打到了鬼子指挥部，鬼子指挥官把所有人赶出去，让他们顶住。

那么试问，他们顶得住吗？顶不了，没这个能力知道吧。

所以说，这种措施只能临时性的刺激股市，就和上次一样，虽然能短时间内让股市企稳，但是过不了多久又会开始水银泻地般的下跌。

我不算是个合格的投资者，做韭菜都没多久，不过让我发表观点的话，请逢高减仓。

至于其他内容，比如人才建设等方面，基本都是常态，没有什么需要刻意强调的。

整体内容还是在着力强调战争阴云和疫情的影响，出于稳定民心，没有敢对现在经济的结构性风险进行描述。

会议强调的内容还是偏宏观层面，后续得看细化的措施才行。

翻译一下吧

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。

谁是重点风险？

还不起贷款的房企，比如恒大

什么是系统性风险？

银行出事

总结一下就是管住没有能力一定还钱的房企，保障银行的资金安全

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

汉语的特点是一般重点在后面

你房子是不是用来住的真不重要，你就是拿豪宅养猪，他们也懒得管

重要的是房地产的利润现在不够分了，私人别想着跟着吃地产红利了

至于怎么限制私人分享红利，你们各地自己想办法，自己领悟会议精神

支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

房子还要卖，地皮税还要收

以后要主要收割年轻人和有钱人，起码要保证他们的购房安全，不要割了韭菜还拔根

谁有本事收割年轻人和有钱人，谁就是有成绩，谁就有发展

要及时回应市场关切，稳步推进股票发行注册制改革，积极引入长期投资者，保持资本市场平稳运行。要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。（央视新闻）

地产公司的资金周转，光靠银行是不对的

风险不能只让国家负担嘛

要开放思想，给你们政策，你们自己想办法解决资金问题

至于是从股市还是市场借贷，还是别的什么创新型高利贷，我什么都没说，暂时也看不见

精神就是这么个精神，情况就是这么个情况

问题很严重，事情很着急

政策给你们了，谁能让地皮税继续收的好，谁有前途

大家在竞争中学习，在学习中竞争

地皮税我是收定了，天王老子来了也不行

谁能有本事搞定，谁的前途大大滴

别说我没给大家机会

顺便露点题，刚需未必只是年轻人

谁有本事让更多人成为刚需的

➕10分

信号明确无疑了，救经济的重任又压在购房者的肩上了，这回不但要压上刚需客，还要深挖改善客。

计划倒是很好，但就是没想过，老百姓口袋里还有多少钱，还能不能担此重任。

每回经济放缓的时候，就想把房地产泡沫吹大，但泡沫终究是泡沫，就算是最坚强的泡沫，也总有一天要被吹破。

从2020年到现在，疫情反复已经近三年了，工作朝不保夕，原来那点积蓄，都被耗得差不多了，那还有钱去购房呀？

原来房价不高，居民背负的贷款也不多，年轻家庭还可以掏空六个钱包，勉强筹个购房首付，通过按揭贷款上车。

但房价经过多轮的上涨，已经不可同日而语，首付压力山大，掏空六个钱包不一定筹得够。

而这几年居民身上已背了不少房贷，还能不能继续背房贷还两说。

数据显示，这几年居民杠杠率，是所有部门里上涨最快的，推动我国宏观杠杆率快速上升。

居民杠杆率以每年3个百分点速度，一直保持着45度斜线往上走，2000年的时候才不到5%，现在是62%。

国际货币基金组织IMF分析认为，当一个国家的居民部门杠杆率超过65%时，就要警惕相关金融风险。

另一方面，我国居民债务跟可支配收入的比值，在2018年已经超过为120%，而美国是105%，德国更低，仅95%。

而实际上，由于房价上涨过快，房屋总价远超居民可承受水平，其实现在已经没什么人，能掏出真金白银来买房了。

即使那些改善型购房者，大部分也是需要卖旧买新，或者拿老房做抵押，才能腾挪出现金购房。

现在房产就是一个击鼓传花的游戏，前提是源源不断的刚需客会入场，改善客的旧房子才有接盘侠。

有了接盘侠，改善客才能继续购房，哪天刚需客不够用了，也就是鼓声停下来的时候！

年初房产税推迟试点，之后各地又在搞宽松，再加上现在来这么一出，

是不是觉得房子又行了？

我觉得还是不行！

什么叫健康平稳发展？价格横盘在高位，能叫健康？

年轻人不还是没法安居乐业么？

有人说，这不是为了让年轻人买得起房，而是为了防风险，在下一盘“用时间换空间”，用发展和通胀抹平泡沫的大棋。

呵呵，休要忽悠人。

什么是发展？

劳动生产率的增长，才叫发展！

如果劳动收益不提高，房价收入比不降低，就不算消化泡沫，对吧？

但只要泡沫悬在上面，就不会有劳动收入的提高，因为金融泡沫吞噬的就是劳动收益。

知乎上有个很热的话题，问的是“为什么大家不以劳动为荣了？”

答案很简单，是r＞g，即资产收益率，大于劳动收益率。

也就是说，社会鼓励的是抢夺资产，而非辛勤劳动，

在这种情况下，越劳动越吃亏，那劳动生产率还怎么增长？

过去的增长是怎么来的？

是债务增长，拉动投资带起来的。

现在为什么掉下来了？

因为债务涨不动了，投资疲软，消费也疲软。

通胀抹平泡沫更是想peach。

过去的通胀是怎么来的？

是房地产的财政功能和金融功能带来的。

相关逻辑见下面这篇文章：

经济学家任泽平称「要全面客观评价房地产行业的历史功过，不可妖魔化房地产」，如何解读其言论？3448 赞同 · 322 评论回答