银保监会回应「停贷」事件，称「引导金融机构市场化参与风险处置」，会带来哪些影响？

大意就是说，银行可以给烂尾楼贷款，把房子盖起来。

但是需要一个制度设计，保障银行的资金安全，因为银行是借钱盖房子，不是给，这个钱是一定要还的。

眼下开发商欠了一屁股债，所以第一个问题就是如何避免银行的钱被执行走？

第二个问题就是盖好了这个楼是开发商的，是不是又要拿去还债主钱。

第三个问题就是施工方只拿到尾款是不够的，前面的欠款给不给，如果给，利息、滞纳金、违约金怎么计算？如果不给欠款，后面怎么做竣工验收备案，怎么办房产证？

第四个问题，就是房子盖好以后，没卖出的商铺、房子、车位是属于开发商的，怎么变卖偿还银行的钱？

就算以上问题都能解决，一般烂尾楼的剩余货值都已经被抵押和查封，所以没有办法设置新的抵押，那么怎么做通前面债主的工作，解查封、解抵押。债主肯定又要提出一系列的条件，不见得能满足。

这些问题其实都是银行问地方政府的，政府要逐一给出肯定的答案，并且落实，银行才敢给贷款。

最后也要问地方政府一个问题，就是如此之多的烂尾楼盘，要解决上述这些问题，是否有充足的人力资源，谁去负责监督这些钱的使用，谁去负责协调各方退让，地方政府住建局的公务员人数够不够，有没有这个专业能力？

木桶最短的一板，不一定是钱。

现在妥善的处理模式一般有这几种：

一个是封媒体，将目前集体断供信息给封锁，不让这种模式形成共识，然后发力。

但这里有个问题，在现在集体断供成为热点后，民间自发的舆论会把这件事给反复提及，如果当集体断供成为一种共识，那就很难把热度彻底降下去。

当然，媒体只有五秒记忆，过后就不存在这个问题了。

另一个是拖字诀。

先假意答应一波，开工都做到位，然后再骗一波信任，让业主们继续还贷。

但这里也有一个问题，如果断供潮再扩散出去，业主们决定看到房子建成再还贷，整个事件就会变得更复杂。

那就不是烂尾楼断贷了，而是所有业主断贷，实质卡死了期房制度。

最后一个就是找人背锅。

而这个锅不是给别人，就是给银行，作为目前最有钱的机构，银行虽然烂账呆账很多，但它还是有能力续下这一波的。

但问题在于什么呢？

假设银行把钱贷给了房地产企业续上了躺，那接下来谁来还银行这个钱呢？

这实际是所有银行都不愿意去看的问题。

银行的本质，就是把风险甩到社会，但你现在想让银行自己来接盘，这明显就是要割银行的肉，而且银行借了钱给了企业，那你猜这些房企会正常开工吗？

绝对不会。

在这些房企能借着“断供”潮从银行拿到钱的时候，那么这些濒临破产的地产绝对会把这些钱直接拿出来还贷而不是去复工。

他们会玩老赖，逼着银行去继续扶持他们。

除开房价大涨一波并且有人愿意来接盘，否则这就是一个无解的局。

那你觉得那种可能性更高呢？

我当年做地产基金的时候，给几十个房地产项目搞过融资，接触过的大小房企怎么说也有几百，每天就是跟房企和银行高管谈笑风生瞎扯淡，我最喜欢跟他们博弈了。

对于今天这个事情，你们这些小白兔们还是too young too simple，只看到冰山一角，房地产金融的套路之野，不是你们能想象的。

我尽量挑些能说的，顺便给韭菜们提供一些斗争思路。

首先，你们买期房的时候，做的按揭，并不是你们认为的期房抵押贷款。

在你们买期房的时候，房地产项目还只是一个在建设工程，连大产证都还没有呢，离你们能拿到的分割的那种一套一套的小产证还差得远。

虽然你钱已经付了，但是在建设工程产权仍然还在开发商名下，并且抵押给了开发贷银行（或其他资方）。

你们做的抵押，叫预告登记抵押，这就是一个宣告，意思是等开发商还了前面的开发贷，拿到了小产证，马上用这个房产的产权抵押给按揭银行。

那么这个时候，你做的这个抵押贷款，在银行看来，实际上是你做一笔大额信用贷款。

因此，按揭银行都会要求开发商为你的这笔借款提供担保。

那么这意味着，大部分情况下，如果你停贷，房贷逾期，实际上银行可以去找开发商先还钱，剩下的就是你跟开发商的事情，这样就转移银行的火力。

第二，在很多年前，监管就要求地产项目的预售款必须专款专用，以防烂尾。

当然，你也知道，这是片神奇的土地，where amazing happens.

我们以前给房企融资时，正常来说，一般会要求，比方说，50%用于支付工程进度款，25%用于归还前端开发贷，25%可以作为利润提取，用于别的项目。

但是一般房企操作，都是10个瓶子一个盖，他收了你的按揭购房款，并不会第一时间去还开发贷和工程款，而会选择继续拖欠，拿去运作新的项目，或去还其他到期的债务。

我之前就遇到一个项目，一个国企房企本来要作前端土地融资的，我们帮他通过非标融资借土地款去拍地，本来融资谈的好好的，突然说暂时不需要了，因为其他项目的开发贷银行已经协调下来，允许他们动用其他项目的预售款。这么做的目的，当然是为了维护客户关系。

当然，每家大房企，对银行来说都是优质客户，银行几乎都会同意这么做。

预售款是有专门的监管账户，一开始是银行和开发商几方共管，但是银行经常跟开发商沆瀣一气，管了跟没管一样。

于是，后来又出了更严格的监管政策，把预售款归集账户的监管，上收到各地的房管局或者类似部门。资金能不能从监管账户当中转出，需要由当地监管部门审批并发出指令。

那监管为什么会冒这个风险同意房企把钱转出呢。

一个可以说的原因是，当地房地产市场需要这家房企继续拍地托市。

这也是这次很多地方推诿的原因，银行说自己应当免责，自己是接到监管部门的指令才把钱划走的。

但实际上，预售款归集户是一个多方共管的账户，理论上银行可以拒绝违规划款。

但是因为各种你懂的原因，这个钱通常很容易就划走了。

因此，这里面监管和银行都有责任。韭菜们维权的时候可以多从这方面着手。

当然，这也就更加说明了，为什么这种事情很难解决，因为涉及的利益主体太多了。

除了监管牵扯其中以外，要知道，受到授信额度的制约，开发贷银行和按揭的银行往往不是同一家银行，开发贷银行是债主，按揭银行也是债主。

各种供应商就更不用说了，这里还没有考虑各种表外的隐性负债和融资。

但这只是项目层面的，在解决项目问题之前，还牵扯到整个公司层面和宏观经济层面，问题是系统性的。

从公司层面来说，这些涉事房企，还有永续债，优先债等各种复杂的金融工具，每个金融工具又可能有优先劣后的结构，这些债谁优先可以优先获得资产的清偿，在这个几万亿的盘子里，都是一本糊涂账，几年时间能搞清楚已经非常乐观了。

比方说，这几年因为各种融资渠道的收紧，大量房企绕道供应链金融来融资，用真真假假的建材建筑公司为主体，拿着对这些房企的所谓的应收款，发行非标和abs。

看到这里我知道大多数人肯定都晕了，那我来总结一下：

开发贷借一次，这个钱本来是用于支付工程款，但是并没有；

供应链金融借一次，这个钱本来是可以用于支付工程款，但是并没有；

预售款相当于购房者又借一次钱，这个钱本来是可以用于支付工程款，但是并没有；

公司层面再借一次，公司股票质押再借一次，而这些钱都没有用于工程款的支付。

所以，房子烂尾了。

至于这些钱去了哪里，我肯定是知道的，但我就不说了。

顺便再提醒一下，停贷和已经交付的房子断供情况有区别，中国的住房按揭指的不是抵押贷款，而是贷款的抵押，本质是你跟银行借了一笔钱，用你的房子作为抵押，而不是像美国次贷一样，你还不上了，把房子扔给银行，在中国房子拍卖了如果不足以还银行的钱，你还得继续还，不然就是失信。

同时，中国也没有个人破产制度，你无法通过破产与银行进行债务重组。

目前来看，可行的政策，第一：立刻采取措施，对于所有地产企业，如果经营有问题，贷款可以全部展期，对于前融高成本的资金，全部协调由银行贷款置换，降低相关利息，第二，疫情封控策略要尽快改变，提高人们消费信心，重新点燃市场信心，第三，再来一个大棚改，直接类似于郑州，房票安置，去库存。

这些项目要么不兜，但凡兜了一个，就得全部兜。

但是这些资产实际已经被N次抵押，已经没有任何残值了，兜底本质相当于国家对于房企的直接补贴，填补这些房企的亏空。

但是早知今日，何必当初呢，砸锅容易，补锅难，如果当初想办法维持房企的信用，实现软着陆也是有可能的。

要知道，这些民营房企也并非都是十恶不赦，他们的信用有效撑起了三四线以下城市的土地财政。

多少小地方的房地产就靠这些企业在续命。

没有了他们的信用，这些小地方的房市与土地财政崩塌，是必然的。

未来几年可以遇见的是，肯定要继续宽松搞基建，贫富差距进一步拉大，而每个地方的有钱人都会去一线城市买豪宅，所以一线城市的豪宅还会猛涨，但小城市的地产行情则将永远结束了，因为，这些地方的房市会进入流动性陷阱，国家是希望你借钱，但你没有首付了。

而为了维系财政，配套地，房产税也离推出不远了。

当然，这些都不重要，跟现在的你没什么关系。

重要的是你必须要懂得博弈和生存的智慧，知道什么叫小案看关系，中案看影响，大案看政治。

你的命运掌握在你自己手里，祝你好运。

既要又要，恐怕会引发大规模的垃圾债券或者次贷行为。

首先我们必须先明确三个基本常识，我认为这些常识是不言而喻的：

1.烂尾楼项目之所以烂尾，是因为资金链断裂，而一个资金链断裂掉的项目，必不可能只是建设方单纯没钱了而已，往往这个项目本身就存在大量应付而未付的款项（例如工程机械租赁，建材购买，工人工资），拖欠着大量债务（房地产商东挪西措，互相拆借，乃至小贷，高利贷筹措资金过桥属于常规操作），甚至项目本身被部分乃至全部抵押出去以换取短期资金也是大概率事件。

开发商往往是在以上手段用尽之后，实在撑不住了，于是资金链断裂，这就是事实上的当代三角债。

在这种情况下，即使不考虑违约导致的赔偿资金问题，不考虑项目抵押带来的产权纠纷问题，不考虑相关拖欠带来的利息问题，烂尾楼项目本身往往也已经无利可图，谁接谁亏本是大概率事件。

于是我们得到了第一个常识，烂尾楼项目无利可图。

2.市场行为的核心动机永远是保本求利，企业，银行进入市场不是来做慈善的，是要赚钱的，是要求财的，我认为这是不需要进一步论证的，不证自明的事实。

于是我们得到了第二个常识，市场行为是要牟利的。

3.当我们在中国讨论“引导”这个字眼时，它的意思往往不是协商，讨论，而是带有半强制和行政指令性质的摊派，虽然这种摊派未见得会见于明确的书面文件，但很多事情一旦发展到政府来和你谈话的地步，那么目的肯定不会只是谈话本身那么简单。

否认这一点的人，可以判断为缺乏起码的社会经验。

于是我们得到了第三个常识，“引导”具有事实上的强制性。

然后现在的情况是，试图“引导”以牟利为目的的市场主体，去接盘大概率无利可图乃至严重亏损的项目。

简而言之一句话，摊派亏空。

你猜猜看这些比猴还精的金融市场主体们会不会甘心就这么把亏损硬吞下去？不会有人觉得他们会自发毁家纾难，为民接盘吧？

不会吧？

开玩笑，项目负责人也有KPI要背的好吧，业务主管也要养家糊口的好吧，市场经理也要还房贷的好吧。

金融行业，最擅长的就是讲故事，他们有一万种方法，可以把此类亏损项目通过精心的项目包装和缜密的账目作业，然后以金融衍生品的形式再度投向市场，而此类亏损项目形成的垃圾金融衍生品进入市场后会流向哪里不得而知，但可以肯定的是，必然不是拿来造福社会的，它会进一步抽干和消耗维持社会经济运转所需要的宝贵的流动资金。

向市场摊派风险，风险必然不会停留在市场，而是会扩散到社会，这是铁的规律。

为了开支无度的土地财政，拼命吹高房地产泡沫，房地产泡沫膨大导致市场商充斥着杠杆，杠杆之下开发商资金链断裂，项目烂尾，受害业主集体断供，于是就拿金融市场开刀。

这种行为，俗称上下挥霍无度，便掠之于民，民变在即，便掠之于商 。

必须指出一点，中国的房地产市场，现在实行的是事实上的统购统销，而不是市场经济，真正的市场经济不应该出现大到不能倒和“稳房价，保财政”这两种行为，现在的所谓“稳房价”，本质上就是许涨不许跌，哪怕在成交量已经雪崩，市场预期已经消失，人口开始负增长，高速城市化进程到头，支撑高房价所需要的一切市场因素已经事实消失。

在这种情况下，以行政指令手段强行维持高房价，进而维持土地财政的收入，同时费尽心思连拉带扯，乃至摊派指标的强迫买房，搞出每个社区都要至少两套这种鬼把戏出来，这就是在扭曲价值规律，搞统购统销，典型的非市场行为。

搞非市场行为，统购统销那一套也不是不可以，但要做就请做全套，比如出现眼下这种业主受害的情况，就应该允许业主违约停供，同时财政出手接盘，然后再通过战争之类的手段把接盘带来的亏空转嫁出去，既然你要搞非市场行为，就请非市场到底。

要么就市场到底，既然要让市场接盘，那就应该允许连带工作也一并彻底市场化，比如该破产破产，该缩表缩表，房价该跌就跌，贷款该断就断，高杠杆的狂徒该跳就跳，烟花该放就放，让价值规律发挥作用，没有什么大到不该倒，该倒就得倒。

你不能保房价的时候搞统购统销，补亏空的时候想起市场来了，好处要通吃多占，责任是一点都不想负。

要市场就市场到底，别生拉硬拽不让房价跌，阻止价值规律和供需关系生效。要计划就计划到底，现在亏空出来了，就别往市场推，让金融市场生吞三角债，然后向社会转嫁。

既要又要的结果永远是都没有。

监管账户到底有没有用？

实际上挪用监管资金基本没人管

烂尾楼的出现

就是因为他们的监管做不到位

最近的集体停供告知书都明确提到

烂尾楼盘监管账户资金被挪用一事

除了违规放贷（未结顶就放贷）

烂尾的主因就是资金被挪用了

那挪用的钱去哪了？

通常有几种情况

第一种
设立多个账户，导致资金大头流入非监管账户

第二种
虚报工程进度，联合施工方套用监管资金

第三种
就是假监管，实际上开发商可以随意抽调资金

这几种情况导致的结果很明显

开发商拿钱去买别的地卖更多的房子

利用这一模式疯狂扩张

一旦资金出问题

就会出现大量烂尾楼盘

唉，最可悲的是

这一切的恶果都落到了踏实还贷的大众身上

如果不变革预售制度

或者加强监管

这种现象永远不可能杜绝

希望大家能看到

有很多烂尾受害者正在饱受折磨

房子没了

钱也没了

最绝望的还是看不到一丝希望

有一位业主买到了烂尾楼

后来又被银行告了

还输了官司离开了

67岁老人实在没钱了

住进没水没电的烂尾楼里

每天都要爬上13楼挑水

6岁女孩和爸爸住在烂尾楼里

每天爬15楼

没电的环境下

只能拿手电打光

对孩子学习影响太大了

咱要说的是两个问题：

一，是烂尾楼的风险问题。

二、解约后买受人的维权问题。

正常的商品房买卖，其实是两组法律关系，开发商和业主的；业主和银行的。

烂尾楼的业主无非是面对两个选择，一个是继续等，一个是直接解约，要开发商还钱。

1、就第一个问题，我无法说那个选择更好。因为第一步，也只是一个开始。

比如以违约为要求，逾期交房，可以解除商品房买卖合同，然后再解除借款抵押合同。

原告与被告订立的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，原、被告都应当按照合同的约定全面履行合同义务；按照合同约定，逾期交付超过90天的，买受人有权解除合同，本案中被告无正当理由未交付商品房超过了90天，原告要求解除合同书面通知了被告，符合约定解除合同的条件，故本案的商品房预售合同可以解除；对于原告孙、罗要求解除商品房预售合同的诉讼请求，本院予以采信；

2、重点在于第二步的问题，解约了就一定好维权嘛？

我觉得有点悲观，因为开发商的违约金定的也不是太高，而且开发商的财政状况，如果不好呢？

到时候能不能执行回来本金，又是一个大问题。

因为去执行的时候，可能要面对开发商没钱、开发商债务过多等多种问题。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”

唉。

现在只希望这种停贷时间，能让银行也看一看，如何才能更好的保护业主吧。

古来兴亡多少事，悠悠，不尽长江滚滚流。

什么叫金融机构市场化？总是搞点大众一听很牛，又不容易琢磨透的话，我试着理解下：

以前交的钱造没了，监管资金不见了，一方面与房地产的高负债和旁氏信贷有关，另一方面和这个链条上所有人的贪婪有关，靠着道德来约束金融既得利益者是一件很离奇的事情。

总之就是钱没了，钱没了就还有人补才能继续把烂尾楼盖起来，

房企？房企资不抵债还不敢逼的太狠，一副无赖样子但有恃无恐，因为手套破了居民矛盾就会只指有型的手，料定你拿我没办法，不会出这笔钱。

地方？其实房地产最大的受益者是地方，然而，地方现在更缺钱，都开始动用我国版的“赤字货币化”，国企地方城投平台融资举债，拍地输送给地方花，为什么地方这么缺钱，一方面是资金使用效率问题，钱无法更好的流入到利好经济民生，另一个是路径依赖，今年的gdp指标并不低，5.5%，四架马车，投资、消费、出口、政府购买，仅靠出口压力很大，必然是重回大基建之类的政府购买，效果即刻显现，要花钱就得收钱，只能是依赖税收，土地也是一种税收。也就是说，地方即便有钱，也是要花在刺激GDP上，不太可能给房企堵窟窿。

银行？在大家如期还贷的时候，银行时稳赚不亏的，然而当开始断贷时，应该是骨牌开始坍塌，然而金融体系不会给出负面的信心，就和08年次贷危机之前一样，大量的购房者开始弃贷，然而所谓“独立”的第三方评级平台依旧给出了投资品较高的评级。之前也说过了，预售制结合房企的庞氏信贷，即便断供了，金融机构收回来的都不是美国次贷危机那样的不良资产，而是烂尾楼，这里面的风险可想而知。然而让银行再免费出钱把这部分窟窿补上，银行虽然有钱，但多数也是储户的钱，怕也是不合理吧？

所以说，这个问题本身逻辑并不复杂，房地产上行的时候，一条链条上的机构都在吃居民的储蓄和负债，为了更容易分割利益，地方不顾居民承担能力的卖地，银行不顾房企信用和个人承担能力的放贷，房企不计算成本的扩张，最终导致窟窿越来越大，这个游戏能玩下去的两个前提：房价不断上涨且跑赢信贷的资金成本，后来者能承担如此高企的房价而不违约，两个前提缺一个都不行，经济下行居民加杠杆能力见底，问题就开始崩断了。

回归正题，房企没钱，政府不出，银行也不可能免费给钱，那么什么叫做引导金融机构市场化参与风险处理就是一个很神奇的操作，也就是银行再放一笔贷款给房企让他们把房子盖好，明知是信用次级的贷款也要强输出，由此可见我国的金融创新一点都不落后于玩了上百年金融的西方经济体。

至于本息如何偿还，这里没有说，我们不妨猜测一下，按照以往的样板有几种可能：

1）业主出，所谓的要房子，那就得加钱，这是以前处理烂尾楼比较常见的一个办法，毕竟建设成本相比于土地还是要低不少，高的是信贷资金成本和地方的土地财税，只要地还在，盖了一半的房子一方面找业主出，不够的话再找银行贷，还记得之前的新闻吗？业主自筹钱让开发商继续盖房子，开发商拿到钱还要再让加价。

2）银行出，打包成理财产品卖给投资者，把一个很大的风险平摊到大部分人身上往往都是解决问题的方法，题外话，未来的城投债搞不好也是这么干，毕竟这部分债务是不计入政府债务的，剥离都是有可能的。

3）以债养债，可能仅仅是拖延时间，把钱借给资不抵债的房企，今天都负债累累，明天拿什么还钱，再来一波涨价去库存？怕是居民接不住了。所谓引导金融机构市场化参与风险，就好比你明知欠了你钱的人还不起，还是要借给他更多，先稳住业主的断供蔓延，嘴上说风险可控，心理一百个害怕演化成系统性金融风险，之后的事情之后再说。

最后一个非常有趣的问题值得思考，房子已经抵押过一次了，银行继续向信用不好的房企放贷，抵押物是什么？许的皮带吗？怕是不行吧。用更次级的贷款去掩盖此前房企的庞氏信贷，总是想用一个更大的窟窿来掩盖之前的窟窿，结果就是窟窿越来越大，越来越难盖，而且一般情况下都是希望把风险平摊到居民部门消化，包括烂尾楼业主，要不是这次业主抱着鱼死网破的决心，怕是再拖个几年也是很正常的，居民抗压能力再强也经不起这样霍霍。

说真的，这种引导金融机构市场化参与风险处理的金融创新，看到就害怕，准确来说见到金融创新我就害怕，金融体系的纠错机制和防风险监管机制滞后严重，没有长期的可靠的体系，无法保证这类金融创新不会失控，造成更大的损失。

“监管资金”为什么有监管两个字，他们不明白吗？

这么多年监管了嘛？没监管负过责吗？

也不用说他们没有金融安全意识，出了事都是老百姓扛着，不用自己来担，换谁都不会有安全意识的。

这几句不疼不痒的话，其实也只是表达了准备做本来就应该做的事情而已。

这类事情多了，劳动法也还应该执行呢。

而且今天有些银行也给了回应，简答总结就是：金额不大，不慌，没必要砸我们股价。

系统性风险开始蔓延的时候，你可以嘴硬不当回事，处理不好那就等着爆吧。

河南村镇银行那个事受众还可以说比较固定，这个烂尾蔓延起来就不是那么回事了。

短短几天，就像火星子落在干草上一样蔓延开来，后续事态以及大家对新房的信心都要打上一个大大的问号。

如果新房信用崩塌了，对土地财政才是致命打击。

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