中国的资源禀赋支撑不起北美式“大农村”。
与被很多人捧为政治正确的所谓“城市化侵占耕地”相反，恰恰是目前这种国土空间管制体系下的半吊子城市化，才是最浪费土地的。
2021年的第三次全国国土调查主要数据公报披露：
城镇村及工矿用地3530.64万公顷（52959.53万亩）。其中，城市用地522.19万公顷（7832.78万亩），占14.79%；建制镇用地512.93万公顷（7693.96万亩），占14.53%；村庄用地2193.56万公顷（32903.45万亩），占62.13%；采矿用地244.24万公顷（3663.66万亩），占6.92%；风景名胜及特殊用地57.71万公顷（865.68万亩），占1.63%。
城镇用地加起来只有1.5亿亩，不到农村用地（3.29亿亩）的一半。而2021年，中国64%的人口住在城市，只有36%的人口住在农村。
也就是说，中国模式下，城镇用地的人口承载效率，是农村用地的四倍。
目前中国城镇居民，从一线大城市到十八线小城市，中产及以下基本上都在住鸽子笼，小县城里新建住宅也是动辄十几层起步的高楼，这是全球工业化社会绝无仅有的奇观，连人口密度比胡焕庸线以东的中国更大的日本，哪怕在东京的郊区，也是遍地独栋。更奇特的是，全世界的城市，都是市中心downtown高楼大厦，然后往外围密度逐步降低，然后才是农村。但如今的中国城市建设，特别是新开发的城区， 几乎就是downtown一步到位到农村，高楼群隔壁就是农田——甚至是不允许变更用途的永久基本农田。
下图为胡焕庸线以东最“地广人稀”的省份的省会郊区：
这种高密度的开发模式，导致在同等人口规模下，中国城市的建成区面积远小于其他工业化社会。可以说，中国的城市化建设、房地产开发模式，几乎已经是全球最节约土地、最保护耕地了，中国城镇居民也为此付出了巨大的牺牲——千夫所指的高房价，相对较差的居住体验。
这种情况下，还指责“房地产和城市化占用耕地、危害粮食安全”，和反华势力鼓噪“中国人吃肉导致全球变暖”有什么区别？
最近几年远比上一轮调控更坚挺的高房价，还真不是“地方政府饥饿供地炒作房价”的锅。00年代，杭州等城市确实玩过“饥饿供地”的伎俩，当然也不乏其合理性——市政建设，尤其是昂贵的高架隧道地铁之类，用沿线受益地区的土地增值收益来平衡建设成本，乃国际通例。19世纪“基建狂魔”时代的美国铁路建设，就是这样操作的。杭州政府“城市经营”的经典案例是奥体博览城。先负债收储土地，再负债搞起高大上的基建配套（而不是把那些啥配套都没有的土地廉价贱卖），然后再出让这些基建完善的宅地、卖个高价，清偿做地和建设的债务。这种配套落地之后出让的高价地，比起那些光画饼卖地不管配套建设的，还是道德多了。
00年代的房价压力远没有现在大。很多大城市近郊财政独立的区，喜欢大批量供地，成为中心城区饥饿供地高房价“受害者”的庇护所。很多城市近郊那种连绵的睡城，多形成于这一时期。那个时候国土空间管制也远不如现在严厉。但如今，一方面中心城区的开发趋于饱和，而近郊的区政府，建设用地指标也已经捉襟见肘，耕地红线和城市开发边界像紧箍咒一样。虽然卫星图上看起来，到处都是空地，但地方政府还真不敢随便开发。并且，从第三次国土调查数据发布的措辞来看，这种“有地却不让开发”的基本面，还会长期存在。在原版的“海专精算”面前，什么土地财政、央妈放水，都是次要因素。
但在各大城市土地指标捉襟见肘，居民住房成本负担接近极限时，广大只有“386199”部队的农村，甚至已经接近凋零和自然衰亡的偏远农村，却有一幢幢没什么人居住的大house在占用耕地。根据2020年的统计，全国宅基地有1.7亿亩，超过全国的城镇建设用地（1.5亿亩）。而住宅用地在城镇建设用地中一般不超过三成。
进城农民老家的宅基地无法顺利置换成城市住宅供应，导致了一系列的恶性循环。城市（尤其是吸引力强的大城市）宅地指标紧缺，住房供应紧张、房价高企，进一步又导致农民无法顺利落户安家，进而更影响城市化的质量乃至整体进程。资源配置效率、经济运行效率也因此受到拖累。
之前在中国人均 GDP 达到 4 万美元时，会是哪种发达国家的模式？ – 知乎 (zhihu.com)一文中，提出一个看法：从物流成本、基础禀赋等条件看，中国只有沿发达海地区（现状人口5亿左右，相当于欧盟+英国的人口）有希望接近日韩港台的平均水平。内陆地区（现状人口9亿左右，相当于拉美+印尼的人口）几乎没有人均GDP接近日韩港台的可能性。并且，沿海地区也只是有希望，达到同样的发达程度，难度注定比日韩港台更大。日韩港台作为东亚冷战前线，所拥有的“统战价值”，所获得的世界头号强国的资源倾斜和扶持力度、第二强国的“惠”的力度，远非中国沿海地区能比。而中国沿海地区所拥有的优势，日韩港台在发展历程中基本都（曾经）拥有。中国发达地区还有巨大的转移支付压力，本地产出的财税收入近半数不能用于本地发展建设和民生福利。
其实从土地这一核心要素的角度看，相较于其他东亚社会，中国大陆的经济政策和要素配置，有明显的“为安全牺牲效率”的特点。日韩台（香港这种搞“郊野公园”的除外）不需要“耕地红线”，所以作为核心要素的土地可以发挥其最大价值，一线城市近郊不会有大片大片的永久基本农田。但既然为了粮食安全牺牲了经济效率，那么，哪怕其他禀赋都一样，想达到同样发展水平，也会被比那些可以不用考虑“安全”的社会更难。
另外，所谓“农村是缓冲地带”之类的政策取向（宅基地的流转限制、农村土地利用的各种低效化安排，“缓冲地带”是一个重要考量），本质上也是“为安全牺牲效率”。经济规律是客观存在的。我无意评价此类政策的合理性、必要性。但既然选择了这条路，那也就要接受相应的结果。
城镇化率是有极限的。
城镇化率的动力在于以非农产业为主的城镇地区收入回报超过以农业为主的农村地区，促使农村人口流向城市。
因此，未来增长极限体现在三个方面。
第一，随着农业人口的不断流出，在耕地一定的情况下，留下来从事农业人口的单位效益也将提升。理想的状态应该是从事农业，工业和服务业三类人口的效益相同，人口将停止流动。
第二，在农村从事非农产业的人口逐渐增加，效益接近城镇。
第三，城乡交通持续改善，城镇就业，农村居住成为常见模式。
根据仇保兴部长2013年会的演讲，从已经接近城镇化极限的发达国家来看，大致分为两类：
第一类，是新大陆国家，例如美国，澳大利亚，城镇化率普遍超过80%～90%。这一类国家普遍地广人稀，且没有历史包袱，能够采用大规模机械农业，模式普遍接近第一种，即农业效益与其他产业相当。例如美国农业人口占2%，产值占2%；工业人口占15%,产值占25%；服务业人口占83%,产值占73%。
第二类是旧大陆国家，例如欧洲日本，山地较多，且土地产权历经千年，不太易进行大规模机械农业。这一类国家一般城镇化只能达到60～70%，但从事农业的人并不多，类似第二，第三种情况。例如荷兰虽然从事农业的人口仅有3%，但居住在农村的人口超过30%。
具体到中国，肯定类似旧大陆国家的情况，但具体又有不同。
说到相同点，还是引用仇部长的观点，在中国最发达的浙江，已经出现70%的人进入城镇，农村人口70%主要依靠非农产业的现象。即使不那么发达的安徽，依靠电动车，农村居住，县城工作正成为常态。
说到不同点，主要有两个方面：
第一，中国特色的户口制度使得许多进入城镇的移民没有享受到城市的公共服务。只能算半城市化。2010年在，中国城市化率超过50%，但户籍城镇化率仅有36%。中央已经意识到这个问题，在新型城镇化规划里提出了三个一亿人的目标，意味着未来将是就业城镇化与服务城镇化同步推进的时代，而且未来将逐步以服务城镇化为主。
第二，中国的集体土地所有制实际属于公有制的一部分，导致农民是没有产权土地的。导致农民只能把更多资本全部投入在盖房上，对于改善农村的服务，教育乃至农业生产，大多采用事不关己高高挂起的态度，无法从投入教育或乡村环境等方面带来的增值中获益。因此不太可能出现西方式的乡村社区，以及中国古代乡绅员外经营村庄的模式。这种制度，导致中国的城市能够发挥集中力量办大事的优势，发展较快，农村发展是比私有制国家艰难很多的。
总结一下，由于中国特色的农村制度，导致中国人更愿意进入城镇，城镇化率将超过一般私有制的旧大陆国家，但不太会能达到新大陆国家的水平。另外由于庞大的服务城镇化的欠帐，中国的城镇化仍将持续较长时间。
中国的城市化进程本身（由人口大规模流动和迁徙所驱动）已经结束了。
中国的城市化率，在1982年是20%，2000年时是35%，2016年已经达到57.35%，2018年接近60%。虽然单纯从比例来说，中国将来城市化率会进一步上升到65%-70%，甚至超过70%。但是与绝大多数国家的城市化进程不同，中国的城市化集中发生在1990-2010这20年里，早期城市化到现在才刚刚经过一代人，导致的一个结果就是农村和城市人口结构在短期大规模人员流动后形成的巨大差异。
简单说，就是农村剩下来的人口偏老，城市人口偏年轻。这很好理解，农村进入城市的人口，不管是打工还是读书，都是年轻人为主，城市化的本质是城市提供更高的收入和生活水平。不能想象50多岁的农村人还要放弃在农村已经拥有的生活方式，重新进城寻找工作机会。更何况中国的农业生产规模，本身就需要维持一定规模、不能过老的农村人口。在这种情况下，尽管农村人口比例还占到40%左右，但是这40%的人口里绝大多数是40岁以上中老年人，他们中的大多数人，永远也不会成为城市人口了。
2019年中国有14亿人口、40%居住在农村，也就是5.6亿农村人口。另一个数字是中国的中位数年龄接近40岁。也就是说，中国40岁以上的人口已经达到7亿，这中间有多少居住在农村呢？我估计可能会达到60%或更多。因此不难判断，现在的农村人口中，40岁以下的恐怕也就1亿多，这与经常去农村的的人的直观感受是一致的。这1亿多40岁以下的农村人口，真的能全部进城吗？恐怕微乎其微，毕竟中国式的务农本身也需要保留一定的人口规模，随着中国人口老龄化和进入下降周期，经济发展相对缓慢，城市能提供的产业和就业机会也越来越有限了。
影响未来城市化水平的另一个因素是农村土地流转。只有完全放开农民拥有土地并且自由流转，才有可能进一步在农村造成土地集中（东北其实已经有这种情况很多年了），从而提供更多农村富余人口。然而，即便如此，这些人口也完全可以在农村开展非农产业，他们是否进城，取决于农村居住与进城的成本收益比。对于很多现在仍然居住在农村的人来说，保留自己的一亩三分地，既适当耕种，同时开展一些非农产业，为子女后辈保留在县城置业发展的机会，是最经济可行的做法。
中国城市化率从60%向70%-80%提升是一定会出现的，但是这不会通过农村人口进城完成。在中国总人口5年内即将开始下降，10-15年后每年以1000-2000万速度持续减少的大背景下，农村偏老的人口逐渐自然死亡，中国的新出生人口（虽然越来越少）主要集中在城市，这是未来城市化率上升的主要原因。
以现在中国有14亿总人口，其中城市人口60%、8.4亿人口计，即使未来20年中国城市人口总量不再增加，随着总人口逐渐下降到12亿（可能20-25年就要实现），城市化率自然提高到70%。如果由于相对年轻的城市人口自然生育增加，城市人口总量缓慢增加到9亿，那么到2050年，中国的城市化率甚至有可能超过80%。如果没有大规模的土地流转，又老又少的农村人口是不可能支撑起中国的农业生产的，因此在中国人口总量持续大幅减少的背景下，城市规模的进一步扩张必然是镜花水月。
那么有没有可能避免未来人口的持续大幅减少？很遗憾，目前看不到这种可能性。中国女性平均初次生育年龄在26岁，现在已经是2019年了，1993年至今，每一年的女性人数都没有超过800万，始终只有600-800万之间。即使采取强制力，1992年以后出生的女性，无论身体适宜与否、结婚与否、经济条件是否适合，每人强制生育2胎——如此残暴之事是旷古未闻的——那也无法避免人口减少，而只能稍稍放缓下降速度，可能勉强把2050年的人口总数维持在12亿以上。
城市化进城已经结束了。已在城市居住的非户籍人口，将来是否取得城市户籍，事实上与城市化关系不大。未来中国的人口流动将主要发生在城市之间，不同区域与不同规模的城市之间。小城市与县级城市不必然人口流出，因为他们的生活成本更低，与农村的联系更紧密。
横向对比老龄化之下的日本，东京和大阪的规模仍然保持扩张，但是中小城市收缩明显。中国可能很难发生这种情况。主要原因有三：
1）中国的城乡管理体系更加行政主导，中小城市和偏远地区的建设有更多行政色彩，日本在老龄化背景下可以轻易收缩对很多小城市的管理，而中国就不太可能轻易放弃那些实际上人口在流出的中小城市，尽管经济上这些城市从产业到居住都已毫无竞争力了。
2）日本整体资源匮乏，很多中小城市的主要产业就是几家大企业的工厂，或者渔港、农产品加工。在人口减少和经济相对收缩的情况下，大工厂一搬，城市马上凋敝。20年来，绝大多数日本小城市应对人口和产业外流的对策无一例外地指向了旅游观光。问题是，总人口都没那么多了，大家都是差不多的特色，有那么多人来观光么？当然，安倍上台以后吸引外国游客还是有一点效果的，但是远不足以扭转产业和人口颓势。中国就不一样了，尤其是中西部和北方很多城市，多少有一些自然资源，尽管相对开采成本较高，但是至少这些资源是搬不走的，靠着资源性产业，很多中小城市还是可以勉力维持很多年。
3）日本20多年来大城市保持人口流入的前提，是20多年前，日本大城市的房价跌得足够狠，使得偏远中小城市的移民能相对低成本的来到京阪名。一个山形县的高中生来到东京，即使只在711打零工，也足以租得起东京都23区的房子，买得起iphone和ps3，如果愿意辛苦一点，还可以攒钱偶尔去中国和东南亚旅游。即使东京房价已经恢复上涨20多年，拿到中国来仍然未必能排得进前10。
理论上说，参照日本的经验，老龄化和宏观经济的相对停滞，确实会使得大城市更有吸引力。然而在中国，大城市的极高成本，加上中小城市相对没有那么落魄的境遇，会使得将来中国大城市与中小城市之间、沿海与中西部之间，对于人口和产业的角逐相对呈现出势均力敌的状态。其结果自然是，不会有非常多的城市在老龄化背景下迅速凋敝破产，而另一端，东部、沿海或大城市也不要太指望能进一步吸引到多少流入。大家都在激烈竞争中能维持现状就好。
总而言之，城市化进程不存在什么“下半场”。实际上，在中国的投资和发展领域，几乎所有的“下半场开始”都是全场实际已经结束的委婉说法。对于绝大多数中国城市而言，未来不是如何合理规划更多新区、容纳外来人口落户的问题，而是应该尽可能防止现有人口规模缩减，产业外逃。
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