上海发布「超量」供地计划，住房用地增加 44.7% ，将产生哪些影响？

更新：回应一下评论区，城市更新，尤其是住宅这块，有很多方案，比如改造。原住民改不起，其地段价值也会吸引地产企业，通过市场化方法进行更新。为什么要打包给开发商，以卖地的形式更新呢？是开发商一个个谈价格太麻烦，太不划算了吗？所以，到底是谁在这场游戏里损失利益了呢？

另外注意，旧改项目里很多是独栋和联排，见图。怎么在限墅令下开出这些项目的，谁得利了，请你们喷之前三思。

原回答：

作为文化行业人士，我无法接受的影响是，黄浦旧改将彻底破坏上海老城厢风貌，抹除维系上海本地居民的历史记忆。但凡那些里弄全部是改造，就算卖再贵，我都能接受，恰恰其中很大一部分是推了旧的，仿造新的。造什么呢？独栋和联排？！都已经规避掉限墅令了，还不如一步到位把地直接卖给富豪，开发成新时代的建筑师乐园。因为后者仍在构建新的文化，前者只有破坏文化。并且，就算是建国后的各种新村，其中部分地块也应该尽可能大面积保留、改造，因为这种建筑文化的特征就在于它的重复性，是对一段重要历史最好的记忆。

我在网上看过已经建成的项目，简直令人发指。那些住宅建筑是在是丢脸，根本称不上建筑，只是房子而已。除了面积和地段优于动迁房，文化价值上两者没有区别，甚至前者是令人作呕的，后者则只是无奈之举。

我在罗马留学时，市中心每一栋楼没有说不出历史的，很多民宅能追溯到16-17世纪，其间的所有易手和变化也都尽可能留存档案，甚至在近代，这些建筑中发生的大事也会记录在案。作为艺术史研究者，罗马似乎就是天堂。而我的故乡上海呢？呵呵。我们家的经验告诉我，至少当历史具体到一桩楼的层面时，她的历史是可以篡改的。

我国大计是产业转型升级。要转型就要有相适应的市场和消费者。我恰好懂意大利设计在该国产业转型期的重要性，两相对比，只能泪目。以家具设计为例，想要做出品牌，就必须有作品。什么作品？能在国际上斩获奖项的设计吗？如果一直要靠国际奖项维持其品牌形象，那就一直受制于人。真正的作品是从建筑到家具的整体设计，一种生活方式和风格的设计。并且不一定是豪宅设计，恰恰相反，意大利设计的爆发是20-50年代城市化进程中的经济房建设支持的。设计师提交的作品是从建筑到内部家具的一整个系统，即一种新的生活方式。并且，除了建筑和室内设计，人家连商场一起规划了，商场举办设计大赛，积极推广本土设计；媒体、杂志也给足曝光；然后学术界一顿吹。尽管内部矛盾肯定有，但总的看意大利设计界拧成了绳。

那我们的市中心豪宅呢？用新古典大师安格尔批评1840后沙龙展的话，就像个乱哄哄的大巴扎！什么意思？xx国的冰箱、xx牌的柜子，看似把最好的拼在了一起，其实和家装城有何区别？就是个迷你家具城仓库，再好的设计给这么搞，也就只有土气。

从内到外一点空间都不给文化生长的话，那建筑就成了装载必有一死者的墓碑。

就说这么多吧，再说就危险了。这两年很关心黄浦旧改，抖音上有人专门在做采访记录的工作，我非常敬佩这些人的努力。

真没那么多大棋。

说白了就是封控了这么久，上海财政只出不进，想着赶紧靠卖一波地来回笼资金，赚点钱给体制内人员发工资发福利，顺带应付起下半年的政府开支。

你真要说影响实际也没什么。

对于上海这种超一线城市来讲，不管防疫做的有多么拉胯，但在经济问题上，他总是可以通过转移代价来把自己保护的很好。

而且由于独特的区位优势，上海房地产还是相对最不容易崩盘的那种，保值性强，升值率高。

毕竟作为楼市风向标，如果连北上的房价都稳不住了，那全国楼市就真成一堆废铁了。

人文影响倒有一些:

在经历这波疫情之后，所有人都会明白一件事:

不管做对或是做错，作为领导城市，总是可以将犯错的代价转移给他人，维系自己的根本利益。

昨天，上海市统计局发布了4月的经济数据，只能用“惨不忍睹”来形容。

4月规上工业产值增速下降61.5％，工业总产值比去年同月下降61.6％，社会消费品总额比去年同月下降48.3％——可以非常直观地看到疫情对上海经济的巨大影响。

今天已经5月20日，上海依然没有全面复工，可想5月经济依然会惨不忍睹，6月才能缓慢爬坡，月底估计才能恢复正常。

结合经济数据再看来4月26日上海公布的年度加量土地供应计划：

2022年计划供应建设用地2567万平方米，同比增加18%，其中备受关注的宅地供应面积达到522-592公顷，同比增加了45%（使用中位数计算）。

注意45%这个数字，对应的也就是2022年土地供应的增加面积为234-266.4公顷，文章后面还会用到这个数据。

有人在《疫情挡不住势头，未来的上海还会更辉煌的五大原因》一文中看过我的分析：“到过上海市区稍微往外区域的人都知道，其实上海还有大片大片的空地——也就是说，上海的土地稀缺，不是物理意义上的稀缺，而是国家给的用地指标有限制，指标层面的稀缺。”便问我，那现在上海住宅用地供应暴涨，房价会不会跌？现在如果想买房还能买吗？

其实仔细翻翻上海新增住宅用地指标到底怎么分配的，答案就出来了。

这次新增住宅供地指标，五大新城占了大头，嘉定、青浦、松江、奉贤、临港五个新城的供地面积均有增加，总计共增加155万平方米，占到今年商品住房用地新增总量的90%。

从2021年7月出炉上海“五个新城”规划可知，五大新城计划到2035年各集聚100万人口。所以这点住宅供地只是毛毛雨，影响不了大局。

而黄埔、徐汇、长宁、静安等浦西市区7个区，2021年，供应总量为35万平方米，2022年缩减至23.5万平方米。尤其是黄浦区和虹口区，2021年时，商品住房用地供应量为8万平方米，而今年的供应量为0。

所以，上海的房价根本不可能因为这点新增土地供应就暴跌。

我们再来看看2022年新增的土地供应，能为上海带来多少收入：

上海第一季度经济基本正常运行，公共预算收入为2518.2亿，从第二季度经济数据的跌幅来看，第二季度财政收入估计也要跌掉一半左右，也就是大概会少掉1259亿。

再来看看上海土地供应的价格，215.6公顷，850亿起拍，往常实际成交的时候再溢价5%左右，算下来就是单价为850*105%/215.5=4.14亿/公顷

上文提过，2022年土地供应的增加面积为234-266.4公顷，对应的总价就是968.76亿-1103亿，基本正好能补齐第二季度财政收入的减少部分。

所以，从这则消息中，能捕捉的唯一信息，就是上海缺钱了，多卖点地，无非就是为了补贴收入，仅此而已。

至于买房，别的城市得分情况，不好统一说，但在上海买，你唯一需要考虑的因素其实只是自己的经济实力，也就是疫情冲击会不会导致你家庭的资金链出现问题，如果不会，那你在上海的任何一个城区买房，都不会亏，只是涨幅高低有些分别而已。

住房用地增加明显是利空房价的，这也能解读为”房价要涨“，我看有的人是真魔怔了。

会这么做我个人觉得有几个可能的原因

1、全国人口可能2022出现负增长，也就是从今以后城市争的人口不是增量而是存量。那么对于城市之间，你如何让在南京、杭州、苏州、无锡2-3套房的家庭愿意让孩子来上海工作吃苦996呢？增加房屋供应压低房价，让来上海成为一个优质选择而不是砸锅卖铁，有利于未来继续保持优势。

2、人口流向从北上广深向二线城市转型。过去说到人口流入，上海和深圳是当仁不让。但2021年，上海1万人，深圳4万+人，2000万量级的城市，这么一点人口流入，能起什么波澜？作为对比，武汉净流入100万+。但作为中国的一线城市，让大家不再想来一线城市的唯一原因是什么，我想大家都知道。

3、过往的建设用地和耕地用地是每个城市都有的指标，但是现在已经可以出现跨市交易指标了。极大的释放了一线城市的土地利用效率，允许了一线城市提供更多的建筑用地，当然也包括居住用地。

总之，房价下跌的趋势长期是不可能避免的了，短期之内或许有反弹有稳定有利好，但是长期，在人口大战，人口流入大战和人才吸引大战三个大战的“增量转存量”市场，倒逼城市需要降低房价以迎接新的人口，以确保未来竞争力。这次上海的新增用地着重了新区建设，也可见一斑。

住房用地增加明显是利空房价的，这也能解读为”房价要涨“，我看有的人是真魔怔了。

会这么做我个人觉得有几个可能的原因

1、全国人口可能2022出现负增长，也就是从今以后城市争的人口不是增量而是存量。那么对于城市之间，你如何让在南京、杭州、苏州、无锡2-3套房的家庭愿意让孩子来上海工作吃苦996呢？增加房屋供应压低房价，让来上海成为一个优质选择而不是砸锅卖铁，有利于未来继续保持优势。

2、人口流向从北上广深向二线城市转型。过去说到人口流入，上海和深圳是当仁不让。但2021年，上海1万人，深圳4万+人，2000万量级的城市，这么一点人口流入，能起什么波澜？作为对比，武汉净流入100万+。但作为中国的一线城市，让大家不再想来一线城市的唯一原因是什么，我想大家都知道。

3、过往的建设用地和耕地用地是每个城市都有的指标，但是现在已经可以出现跨市交易指标了。极大的释放了一线城市的土地利用效率，允许了一线城市提供更多的建筑用地，当然也包括居住用地。

总之，房价下跌的趋势长期是不可能避免的了，短期之内或许有反弹有稳定有利好，但是长期，在人口大战，人口流入大战和人才吸引大战三个大战的“增量转存量”市场，倒逼城市需要降低房价以迎接新的人口，以确保未来竞争力。这次上海的新增用地着重了新区建设，也可见一斑。

上海的形势真不乐观。有钱人在市区，也得眼睁睁看着最贵的房价下行。

不止教培、旅游、会展、文娱、餐饮不行，工业物流还基本断了，即使大厂得到优待，配套产业链没法运配件进来，也照样没法正常运作。一个城市关两个月，什么行业能挺住？很多制造业的小老板，利润率本来就千分之几。做服务的干赔俩月谁受得了？这可不是光赔利润，上海的买卖本钱不大你能开张？

这时候缺少资金过手，税收肯定大幅度下降了，只能用最狠的招，拿最快的钱，最快就是卖地。

全国人才和资金盘子就那么大。一线加速拿走更多，二线苏杭就得想更狠更绝的招，给户口给工作，抢下面更多城市的。光这还不行，得加大招商力度，出奇招，否则人都不来。

再下面无锡南通等小城一看，你们这么过分，我就得琢磨着，能不能从欠发达地区抽血，弄点学历不太高的年轻人来，哪怕先没钱，只要过来了，早晚要买房。

不出意外的，上海会部分放开限制政策，吸收更多资金和人才的同时，工业领域也吸引些原来看不上的制造业，比如汽车配件这种低利润的，先把人留住。直接倒霉的是周边的二三四线所有城市。地皮都刮光了，南通湖州嘉兴还等着资金外溢呢，现在看上海不准备给他们机会了。

上海以前也卖地。但卖地有技巧的，不能一下卖出来。需要预热（指郊区大片的，不是市区的单个小地皮），否则核心地皮卖价低。也就是连片投资开发，先以教育医疗交通炒热附近二流地皮，价高后集中突击最贵最大的地块。之后人走茶凉。

这个手法的预热步骤现在已经成熟，在几个新城的周边，尤其临港，可以进行核心地块的收割了。正好疫情来了，不如加大力度，闭上眼干，其他城市由他去吧。

所以日本高铁的虹吸效应是必然的，我们也会把小城小镇抽干。这种虹吸是自发的，强力的，必然的。日本人的房地产曾经闹得凶，人最后都跑到东京和关西两小块。而德国没有，因为德国人强力分配了教育和医疗，几千人的地方也有资源轮调。也照顾了体力劳动者，重视公平。

我们要是光玩丛林法则，不提前准备，也会成日本那样。北京前一段不是试着轮调教师么？现在也没能推动，逐渐没人提了。上海北京有话语权，住了很多政策制定者，不用担心太多分配问题，小地方的生态倒值得担忧。

福寿膏这个东西，失血了，疼的受不了，拿来镇一镇没什么，而且是必要的，总不能把人疼死吧？但该戒就得戒，怕就怕吃的口滑，念上这一口了，断不掉。

当然，实在断不掉也没啥，你就老老实实承认自己是个大烟鬼，然后想办法以贩养吸，武装押运，把福寿膏卖到海外去，赚洋人的钱，自己抽它个痛快。

怕就怕假清高，装体面，一边口头说着房住不炒，去杠杆，一边再吸一口，最后一口，就一口。白白错失了拓展势力范围，给洋人卖福寿膏，以贩养吸的战略机遇期，然后到头来还是只能吃祖产，霍霍自己人。

另一方面，上海这次之所以疯狂卖地，说白了不就是没钱了，而没钱是因为经济停摆，停摆是因为防疫不利，而防疫之所以如此失态，说白了是企图既要表面上看上去在搞防疫，又要把疫情对GDP的影响减少到最小，于是就采取了事实上的美式防疫法。

然而我们都知道，既要又要的结果就是啥都没有。

上海试图把防疫工作对GDP的影响减少到最小，结果就是防疫没防成功，GDP也寄了，实际上上海真要在疫情刚爆发之初就狠下心来，舍掉两三个星期的GDP，把门关死，全城封禁两三个星期，谁出门谁打断腿，那外滩恐怕也就不至于长草了，财政失血也不会那么严重，经济损失也不会那么大，也就用不着像现在这样嗑药式卖地，高强度复吸了。

长痛不如短痛，这道理人人都懂，防止坏死蔓延的最好办法就是果断截肢，但真正敢于壮士断腕的勇气，又有几人具备？而得过且过的敷衍，那是人人俱备。

存人失地，人地皆存，存地失人，人地皆失，这句话真的可以作为世界观层级的方法论载入人类思想史，因为现实在一次又一次的印证这一点。

靠着卖地就能继续熬下去和既要假装防疫又要保GDP，这实际上是同一种思想的两种不同的表现形式，本质上是得过且过的绥靖行为，只要靠着卖地就能熬下去，既要又要的绥靖思想就会持续下去，只要GDP不是失血到无法忽视的地步，下狠心封城的命令就不会下达，以贩养吸的决心就不会下，断了这口瘾的决心更不会下。

毒狗戒毒，不能光靠他自己的意志，要其他人来帮他一把。

拒绝买房，拒绝接盘，就是救国。

保卫祖国的时刻到了！

上海也准备加入调控“松绑”行列了吗？

但这次不是针对购房者，而是针对房企。近日，上海规自局表示，从2022年第二批集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。而第一批集中供地由于已完成报名，所以仍按原标准执行。

在此之前，上海的土拍，需要房企分别缴纳起拍价20%的竞买保证金，以及起拍价110%的土地监管资金，也就是在竞拍前，房企需合计缴纳130%的起拍价。

如果此次土拍的相关优惠政策能够落实，那么房企需要缴纳的土拍监管资金就能够降低20%。土拍监管资金的降低，无疑能够减轻房企的资金压力。

以一块起拍价30亿元的地块为例，当土拍监管资金降低20%后，房企就能够少缴6亿元，而6亿元资金被封存产生的利息成本约为60万~120万元左右。所以土拍资金门槛降低，对房企来说，是重大利好。

不过，拿地门槛降低后，也不可避免地会带来过度竞争，从而使得土地市场过热。

上海加量供地

在宣布中止首轮集中供地一个月后，4月底时，上海公布了加量年度土地供应的计划。其显示，今年计划供应建设用地2567万㎡，同比增长18%；其中宅地供应面积达到522~592公顷，同比增长45%。

虽然供应计划并不完全等同于实际挂牌，不过这还是让很多关注上海土拍的房企们感到兴奋。

从区域分布上来看，五大新城成为今年上海的供应主力，嘉定、青浦、松江、奉贤、临港五个新城的商品住房用地供应计划较去年明显增加，总计共增加155万㎡，占到上海今年商品住房用地新增总量的90%。业内人士认为，五大新城的建设都需要钱，而大规模的建设需要大量资金支撑，供地就是其中一部分。

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另外从供应结构上来看，上海今年住宅用地供应的比重明显增加，而保障性住房和租赁住房用地供应的比重则均有不同程度的下降。这与上海当前需要积极补库存、缓解购房市场的供求矛盾等有关。

在土地供应量增加的基础上，如果真的能够降低土拍资金门槛的话，那对于不少房企来说，是个不错的机会。

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上海楼市成交量下降

在防控的影响下，上海楼市成交持续下滑。有资料显示，今年3月上海新房成交面积为56.5万㎡，环比减少30.2%；而到了4月，上海新房成交仅为9.72万㎡，环比下降82.8%，成交套数仅为832套，两个数据均创下今年单月新低。

而据58安居客房产研究院公布的相关统计数据显示，今年4月，上海二手房成交断崖式下跌，仅有100多套房源通过网上成交。另外二手房挂牌均价较3月也下滑了约2个百分点。

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在此形势下，有业内人士认为，缺乏销售回款，房企流动性停滞，即使是上海，土拍市场也很难再回到2020年时的百花齐放充分竞争的状态。

不过，58安居客房产研究院预计，随着防控的稳定，加上信贷政策等的支持，楼市有望逐步恢复常态、走出低谷；新房市场在防控稳定后的6月份，也或将迎来需求反弹。

关于拟降低土拍资金门槛，你怎么看？欢迎下方留言。

抗疫让上海实际停滞估计要达到一个季度。收入大幅下滑，还有高额的抗疫支出，几百亿债券是不够用的，政府必然要提起夜壶重新来一把。而要稳这个夜壶，必须要让新房涨价，开发商才有动力拿地，2020和2021上海土地拍卖其实已经高位了，积分在2021年末已经明显下滑，而现在还要增加供应。一个是上海的住房限购措施必然会在年底开始放宽，上海人口去年仅增加一万，户籍人口还是减少的。接盘侠不够只能开发存量，改善需求，那么带来的将是二手房入市增多，这本身又是一个二手房价利空，并且为了在上海买房，很多人会抛售二线房产来凑首付，上海新人最多的安徽人，安徽人买房最多的南京。所以利空南京楼市 ，这句话更多是在玩梗，全国人口基本不增加了，各地都还想增加土地拍卖收入，那必然是抢存量，上海解封后不仅会增加供应，还会放宽条件，那么对周边城市必然有挤出效应，一线城市加入促销大战肯定会利空二线楼市。

目前全国人口不增长了，没了增量市场，就是开发存量，此起彼伏，城市内部分化，和城市分化已经再所难免了。还有一段黄埔棚改加市区少量供应，必然是为了利用这群人再炒高市内价格，凸显出五大新城性价比。把人口挤向新城。很多人从来没理解国内房价是啥，是一种未来税收，你收税一个人一年才能交收入的多少，靠这点东西根本满足不了大基建和GDP目标。一套房可以收上来几十年收入的税，房产本质是，zf加杠杆负债，这个钱由地产商去银行贷款给zf，最后由居民负债给地产商，民营不行城投国企上，完成负债转移。本身跟市场关系不大，越大城市越明显，房价的推手从来不是市场。土拍抬房价目的只是单纯为了增加财政收入，跟人才市场没一点点关系。尤其是现在所有城市都要解燃眉之渴，会更加变本加厉。毕竟这个是最快的直接收入。至于未来，谁管未来。

1 死尼姑不死贫道，危机下开始自救

疫情给了上海很好的理由和动机，去拉动本区域的经济。

过去很长时间，我们会看到北京、上海在这些事情上的克制度是最高的：不仅不吸引外地人，实际上是设置了层层障碍，让他们没法得到户口和配套的城市资源。但这些东西都没有，还愿意非要在这里打工，那就不是京沪能控制的了。应该其中有中央的意思，不能两个超级英雄练级太猛了，其它的城市也要均衡发展。

这也导致了，过去十年，当苏州武汉杭州深圳广州这样的城市年均获得数十万国内「移民」加盟的情况下，京沪只有不到10万人甚至一些年份是负增长。

实际上，京沪如果采用和深圳杭州一样的宽松落户政策，将轻轻松松每年几十万新增，迅速进阶为三千万人口的超级大都市。

但这次空前的疫情，造成了空前的问题，自然可以有理由出动空前的手段。

我们今年已看到或者将要看到：上海在人才引入落户上的宽松；卖地上和买房上的宽松。这是必然的。

前段时间，上海在人才上已经放了很多了，全球Top100的大学，来上海基本都会有户口保障。本土很多重点大学的研究生，也是同理。再加上去年就对国内顶尖和上海本地重点大学的本科生，做了开放。今天上海的户口开放度，已经远超过十年前了。

但和2000年代的「买房就送蓝印户口」相比，还是小巫见大巫。我认为不能排除，上海会在所谓的五大新城，也就是待开发的远郊区的核心地带，重启类似的政策。

具体到上海住房用地增长44%，其实是媒体报道的标题党导致的，你去看看那个多出来的44%在哪？我告诉你基本都在浦东的东南角落临港一个地方。实际上上海95%以上面积的区域，供地计划还是非常平稳的。也不会促进大涨，也不会带来大跌。

2 抢人就是抢钱和流量

把每个城市看做一个独立的公司的话，其实这些公司都有扩大用户数，抢夺流量和资源的动机。过去经济上升期，大家都在增长，是温和竞争，彼此还有一些大城市特有的政治上的矜持。

现在很快或者已经进入零和博弈了。顾不得那么多温良恭俭让了。

现在苏州南京杭州上海的政策，都会变的越来越猛烈。但这么猛的招数，互相之间，对于目标人群，是对冲关系。

现在的毕业生，既是这几年毕业生中最悲惨的，同时也是某种程度上最幸福的。悲惨是蛋糕小了、机会少了，幸福就是你们终于被视为资源而不是某种城市发展的包袱了。

其实毕业生一直是巨大的资源。一个毕业生的背后，不指望他自己就业创造的那点税收，关键是他和他可能的配偶背后的6个钱包，那相当于2个家庭大约2代人数十年的经济积累。完全可能被一次性收割。

比如我，作为过来人，就把这样的经济积累，主动献给过广州，后来又转献上海。

所以，如果一个城市在抢人大战中失败，实际上反过来也说明了，这个城市的综合产业竞争力、生活环境、教育资源、发展潜力是不好的。你以为「6个钱包」傻吗？我家当年相关的6个钱包，怎么就没去武汉、没去十堰呢，怎么就非要去广州和上海呢？作为集体，「6个钱包」一定是有相当程度的智慧的。要相信，钱比人聪明。

所以城市人口净流入，真的是一个非常非常重要的指标，其实很容易判断区域的兴衰。

3 潮水过去在腰，今日在脖

我是怎么判断潮水的？很简单，看房地产开发商。

他们是更专业的钱，他们非常聪明。

2015年之前，是都还行。

2015年左右，三四线其实就不行了。正因为不行，才可能发动「涨价去库存」。

2015年开始的大行动，三四线是涨价了，但这是虚涨。真正涨的是一二线，尤其是部分二线，如杭州、南京，在上海作为政治和经济风向标被严格控制的时候，这些强二线收益极大，涨幅都超过上海很多。

于是，大家会流传一个说法：就是买房别去三四线，选择人口长期净流入的发达一二线，没问题。

2021年起，其实所谓的发达二线，我们看到也不灵了。武汉、郑州、合肥、苏州、杭州，这些过去几年最风光的二线市场，如今是各有各的问题。其它的大家可以自己去看。

我的判断是，过去潮水在腰，今已在脖。

今年，我的预测是，很多人会流传一句话：京沪深永远涨。因为除了京沪之外的很多东西，大概都客观上不支持吹牛逼了。

我的看法是：

1 资产配置上，坚决去杠杆，大幅降低对钢筋混凝土和土地租赁权的投资。

2 个人生活和修炼上，保持平常心、保持积极进取，要在别人都不敢行动、消极无为的时候，继续为个人的学习、娱乐、成长和冒险提供资源支持。

反对继续在这个时候投资固定资产，也反对在这个时候过分消极保守。别人都保守，舞台不就是特意让出来给你准备的吗？