How to reduce house prices
武汉某开发商为了卖房，自己做了一个房价成本分析：
这个图其他部分透明度不好说，但土地成本是准确的，我们来算一下，1645/7545=21.8%，也就是说，最直观的，房价的21.8%以土地出让金的形式，进了政府的口袋。
以上为第一层，下面我们深入到第二层：
许多人有这样的误解：房屋的成本就是楼面价和建安成本，其余都是开发商的利润。
其实，房价的成本包括了很多方方面面，大致分为以下方面：
地价：前文提到的楼面价并不是最终的地价，开发商还需缴纳土地契税（成交价的3%）、市政配套费（比如长沙的标准是按总建筑量的150元/㎡）。
建安成本：简单讲就是盖房子的成本。毛坯大约2000~3000元/㎡。
财政管理费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括各种税费、财务费用（贷款的利息）、管理费用（员工薪资等）、营销推广费用等，这部分费用为售价的12~17%左右
企业所得税：税前利润的25%
以上能看到最直接的，是契税和企业所得税，两项加起来又以税的形式进了政府口袋，加上前面土地成本的21.8%，就是说，通过房地产收入进了政府口袋的钱远不止房价的21.8%。
以上为第二层，具体多少我们再来算第三层：
可实际上呢，房地产企业贷款产生的利息，最终由银行以税收的形式交了一部分给政府；房企从上游购买水泥、钢筋的成本也由上游企业交了税给政府；房企做宣传推广，广告商的收入也需要交税……所以，政府到底从房地产分了多少羹，得看企业的整体税负情况。
任泽平在《中美税制及税负比较——供给侧改革系列研究》中算了一笔账，2014年中国企业的平均宏观税负水平为35.5%，所以政府从房地产光明正大拿走的部分，应该是35.5%。
其他进到个别官员腰包的钱就没法算了。
也就是说，政府如果不依靠房地产维持开支，房价至少可以降35.5%。
问题是，政府对房地产的依赖有多大呢？
财政部2018年财政数据显示，2018年全国土地使用权出让收入6.5万亿元，而2018年地方一般公共预算本级收入9.8万亿元，再算一下，6.5/（6.5+9.8）=39.8%，也就是说，地方政府的花销，有39.8%直接来自于卖地。
注意，光卖地一项就维持了地方政府39.8%的开支，实际上刚刚也说过，地方政府还有不少税和费是从房地产企业直接收过来的，还有不少是从房地产上下游企业收过来的。
这还没完，2018年，地方政府债务余额官方数据是33万亿，这些钱，其中不少也是靠土地作为抵押物贷出来，具体是多少我也没去细算，如果有高人能算出来，不妨共享下。
所以第二个结论就来了，房价要降的前提，是地方政府找到了新的收入来源。
那如果不卖地，新的收入从哪儿来呢？
从税负结构来看，中国的税收，90%来自向企业收的间接税，10%来自向居民个人收的直接税。
在目前的世界经济形势下，美国带头大幅降低企业税，如果你中国想再从企业头上多薅羊毛，必然导致企业逃离中国，所以这条路走不通。
所以只能向居民开刀。
可向居民征税也有个难题，穷人你再怎么征，也征收不了多少钱，可你向富人征税吧，稍微狠一点人家就逃到国外税更低的地方去了，比如海底捞的张勇就去新加坡做了首富。
所以算来算去，针对没长脚跑不了的不动产征税最为可行，也就是讨论了很多年的房地产税，当然也可能叫房地产空置税，或者立个其他明目。
这个税，喊了十几年了，但现在可能真的快来了。
甚至可以大胆判断，房地产税开征，也就未来2年内的事情。
为了收房产税，政府已经做了三方面的准备：
1、2018年6月16日，端午假期的第一天，自然资源部默默的在新浪微博上发布了一则消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段——这一步，扫除了收房产税的技术障碍。
2、所谓政治，即使把自己的人搞得多多的，把敌人的人搞得少少的。十九大以来，政府抓虎拍蝇，去年又开始扫黑除恶，每个老虎背后都是巨大的利益集团，而苍蝇和地方黑恶势力，其实就是他们扎在地方的根系，只有把这些超越法律之上的人都扫除了，法律才有容身之所，经济的蛋糕，才有重新划分的可能性。房地产就是经济蛋糕里最大的一块，反腐和扫黑，为房产税征收做好了政治准备。
3、目前还缺的最后一手，是立法，2019年政府工作报告明确提出“稳步推进房地产税立法”，注意，以前的提法是“稳妥”推进，一字之差，意味已经大不一样。以前说稳妥，还带着商量的意味，现在说“稳步”，就是按照步骤稳稳地来。
4、明年的人口普查，个人名下房产也会一起查。
2019年6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席，发声直言：
“近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。当买的房子只用于投资和投机并不出租时，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。”
这是落实高高的庙堂“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的重磅表态。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话大家听得多了有些麻木而没去细致思考，其实背后的意思是——房子买来住没问题，但你如果用来炒，你等着我收拾你。
所以手里只有一套房子自住的人，大可不必担心，很可能你并不是这次的被征税对象。这么做，可以把大部分只有一套房的普通家庭排除在外，减少民意阻力，从而降低改革难度。
而且这样明确的信号释放，加上后续的一系列措施，懂得解读信号的内部人士会把手头多余的房产卖掉，损失不至于太大，这样对国家改革来说，也是好事，减少大的既得利益集团制造的阻力。
这种时候还不信国家的话，冲进房市里当韭菜，真的不要怪国家言之不预了。
房地产税出台，最大的意义不仅在于房价会下降，而且还在于税收由原来向企业收间接税为主，变成向居民收直接税。这样一来，政府有了新的收入来源，才可能大幅降低企业税负，那时，企业的减税降费才有可能真的落到实处，而不是像最近两年，名义上是降税了，可整个国家的税收收入却增加了。
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