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即将完蛋的阶段，现在所有的救市都是回光返照！
因为房地产能玩转的根本没了！
城镇率65%、人口下降、库存太大、生育率降低、泡沫巨高、租售比奇低、经济下行、很可能到来的经济危机正在瓦解这二十年来的楼市经济！
为什么要发展房地产？
只有三大原因：
1，土地财政。
2，增加就业率。
3，提高城镇率。
过去二十年效果显著，但所牺牲的是无数人的首付和几年、十几年甚至几十年的未来！
真的，现在想想真的可怕！
这么多人拿着五六千的工资，十来万的家庭收入，就敢去签下未来二三十年每年雷打不动的三四万的支出？
以后的工资就一定比现在高？
人的一生要经历三次经济危机，下一次的到来，你的家庭就能独善其身？
需要卖房救命时，房子就真的能卖的出去？
现在的情况是，可以继续支撑房地产的需求真的没了！
用神作《让子弹飞》里的话讲：百姓成穷鬼了，没油水可榨了！
城镇率至少65%，还能有多少空间？
2010到2020的十年从50%增长到了63%，13个点！
就算还有10%，要花多少年？10年？还是20年？
房价还能继续涨的一个基点必须是：成交价不能跌！
但平摊到每年的城镇率的增加，肯定比过去低，这就意味着每年能卖出的房产必定比上一年低！
可是供给呢？
全国空置率超过20%，租金那么低，这批房东能不考虑卖吗？
他们一旦考虑卖，必然增加出售量？
而新楼盘还在大规模修建，乐山市中区现存的房产项目比之于去年有增无减！
如此，供大于求是板上钉钉的！
经济规律就这么简单：供小于求，价格上涨。供大于求，价格降低！
没有什么能改变这套逻辑！
而价格一旦下跌，本就不多的需求再次降低！
因为根本就没有刚需，所谓刚需都是被房价上涨给逼出来的！
他们看到价格降了，观望者增多，导致价格继续降低！
而那帮空置房产的房东会如何？
刚开始看到房价跌了，房价会起来的！
一年后，房价更低了，是不是得卖了，不然明年更低，但我不缺钱，再撑一段时间！
又一年过去了，比去年降了一成，必须卖了，不然以后就白菜价了！
所以，出售者一年比一年多!
发生踩踏效应，用价格来吸引买主！
无数买房者转变观念，房价一直跌，租金这么便宜，还不如租房呢！
等有必要买或者买房不会让给生活带来太大压力时再买！
最后，租售比被逼到一个合理的水平！
买房和租房一般划算！
大家不再追求房产，对房产的态度没有一个普世逻辑，更不会有攀比的风气！
那么房价到底会如何呢？
应该在一年内。
会出现跳水暴跌，然后跌到租售比的合理水平！
租金是不会增加的，租客增加的同时，房东也在增加！
毕竟，流动人口就这么多，而本地人多数都有房，租客群体是极其有限的！
这套逻辑对于二线以下城市没有任何问题，但一二线可能是例外，可情况也不乐观！
一旦失业率上升，躺平潮之风气更甚之后，买房这件事会从这批人的观念里移除！
他们面对房价时会说：
我婚都不结了，你给我说刚需？
我以前认为政府能兜住房价，但我现在想了想，还是不行。
看郑州开发商让农民用食物量交首付就知道。开发商本质上只想赚钱，并没有特别想卖给谁的打算。现在房子烂在手里卖不出去，开发商想降价打折，但是政府不让。因为开发商亏本止损会导致房价下跌的预期变大，而预期变大会带来房子抛售——最后政府会越来越卖不出去地。也就是说郑州开发商宁愿变着法儿亏本卖房。
这说明一件事，那就是成交惨淡，开发商资金周转失灵，如果不降价，房子烂在自己手里。
政府有四条路：
1）政府固然可以兜住房价，但没有量。
2）如果要量，那就要降价，降价带来的后果就是多房族一块儿砸盘
3) 降价并出台限制二手房交易令。但这样会彻底断掉房子的金融属性。让有房人眼睁睁看着房价暴跌还动不了，就像吃了连续一字跌停板的散户一样，关门打狗。
房价除了金融资产属性以外，还有一个收税属性，也就是当房子失去金融属性，房价的高低是由接盘侠的平均收入情况决定的。
4）政府发钱刺激涨价去库存，涨价去库存策略为什么不行了呢，主要是观察到外汇流失，“润”成了很多尤其是上海人的首选。现在有钱人都不乐意炒房了。
房价一定要很多真金白银接盘的傻子，现在真的没有那么多接盘侠了。
因此，现在房价
一线城市就像高位庄股，涨也好跌也好，作为投资已经没有性价比。如果是刚需，买也可以，不买也可以。
二三线城市在山腰上，还有跌。刚需不急可以等等。
去看一眼大空头，中国在经历一模一样的时期
确实，美国机构无限拉低贷款下限，中国银行明面上没有开这个口子；但是投机行为什么时候在乎过监管手段呢？
我们来看看中国的次贷长啥样：
1、六个钱包，约定的30%首付本是对贷款人经济能力的筛选，但是中国人通过官方宣传6个钱包理论和家庭关系绕过了首付门槛。（美国人你跟爹妈说要拿他们积蓄买房你看有人理你不）
2、场外杠杆，这个包括各类网贷，亲友借款，高利贷，商业主体贷款等。同上，直接无效化首付的筛选效果
3、开发商自持，中国很多开发商直接通过收购大量身份证办理按揭购买自己的房产套取银行资金，通过支付月供维持有房产售出的假象，实际仅为捆绑银行的庞氏交易，随时可能断链。
4、地方政府限售政策，持续压低抛售量，造成供不应求的假象。在上涨停滞时，最有抛售意愿的就是近期购入的投资者；买入时点早的投资者（还有不少体制内关键岗位人士有复数套0元购的房子）由于有一定安全垫与长期经验形成的预期，在没有出现如现在这样的确定性下行趋势时一般不会选择抛售。如此持续造成供不应求的假象。
在这几个点的影响下，顶着2倍以上的利率水平（美国1-3%,中国5%）和不完整的社会保障体系，中国居民部门相对于居民收入的杠杆水平已经大幅度超越美国。
目前房价状态：
新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7
洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96
深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2
郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49
各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。
我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。
炒，接着炒
那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。
国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%
国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧
别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？
按照kk的“预测”，
民企破产 → 大型地产民企减少 → 国企城投扩张接手低价楼盘地块 → 公/廉租房推进 → 拉高租金 → 租金补充缺失的土地出让金完成转型，中间可能会穿插地产证券化的金融手段作为辅助。
目前来看已经进入到第三阶段了，看年初的几个会议文件，第四阶段正在路上。
很多人说着什么kk没有预言到人口、没有预言到中美关系，这都是舍本逐末。你看他说的这些东西到底会不会实现，不是看这些外界不可知事件，而是应该看他说的逻辑基本盘是否发生变化。
他嘴里的基本盘是什么？是“大庇天下寒士俱欢颜”吗？
他这套路径的基本盘是——如何尽可能的提高__收入、尽可能的富集劳动剩余，集中力量办大事，从而支持中华民族的伟大复兴。这才是他整套理论的核心逻辑。
你不管用什么理由说“房地产已死”。有一个根本问题你必须解决——用什么填土地出让金这个窟窿？如何做到集中力量办大事？这才是根本。不解决这个问题，所有的论据都是扯淡。
从过去几十年的情况看，总体而言“办大事”的结果是好的，是可以实现的。路径上有一定瑕疵，但瑕不掩瑜。还是那句话，现在再差，也比89、99年好，更何况外边的几个主要对手也比当年拉垮了不止一个档次。
要对未来有信心，现在都要崩溃了完蛋了，二十年前三十年前干脆不活了？这次唐山这点事都让一群人破大防了，然而我叔他们九几年出来做生意的时候，就连武汉广州这种城市，这类人都跟牛毛一样到处都是，不一样过来了？
这是个好问题，我的判断是已经过了最高点，正在顶部徘徊，往下试探。目前还在靠放水勉力维持着，到了明年，放水结束，二手房交易收紧，将会快速开始下跌。
今年的经济压力相信很多人都已经感受到了，大部分人会把原因归咎于YQ封锁，但经济下行的本质是我国已经走到了债务周期的后半段时，不得不面对的困境。
本文字数：3100字，阅读时长10min
这场债务周期起始于房价的快速上涨，楼市泡沫被快速吹大，无数人跟风买入，最终也将在泡沫的破裂中走完债务周期余下的篇章。我先来预测一下中国未来楼市吧，纯属在个人认知内，参考历史和现有数据的娱乐，大家姑且一看，聊以一乐。
首先是今年的楼市会比较平稳，一线城市稍微上涨，二线微跌，三线及以下城市下跌多一些。
从明年开始，所有地方房价开始快速下跌，一线城市政府会救，下跌慢一些，但止不住下跌势头，政府救市无果后快速下跌；其它所有城市也都将快速下跌。这种下跌趋势会维持5年左右，之后一线城市在下跌了7成后止住跌势，随着供需关系的影响缓慢上涨，二线城市会在跌去5~7成后处于停滞状态，3线城市会在下跌5成后一直缓慢下跌下去，4线及以下的城市会慢慢鹤岗化，直到10几年后政府开始赠送房子吸引人们过来落户。
房产税会在2023年征收，征收比率随着房子的快速下跌而每隔几年向上调整一次。除了一二线城市的房产税够弥补地方的财政收入以外，剩下的城市都会面临财政危机，中央政府会进行一定的转移支付，但远远不够偿清债务，地方政府不得不变卖辖区内的国有资产用以还债，并且削减地方公务员的数量和待遇，地方的城市建设和维护的投入也会被压缩，更多的人会成为临时工，地方公务员也将越来越难考。
政府会通过适当降低银行贷款利息来降低企业和买房者的负担，通过印钞和增加国有企业的上缴利润的比例来加大基建投入给市场放水和提供就业岗位（这个正在搞，以后会持续）。政府的杠杆会不断增加，企业端和居民端由于大量的破产和债务重组被动降低了杠杆。很多人会在企业倒闭潮中失业，同时房子被银行收走而无家可归，很多家庭会因财产问题而离婚，丈夫背负家庭的债务净身出户，把房子和财产留给妻儿。大量的在建项目会烂尾，尤其是在建房地产项目，几千万购买期房的民众最终背负了30年的房贷同时房子也没住上。几千万高价接盘房子的人因失业或收入下降无力承担房贷面临困境，房子最终被银行收走拍卖。几千万炒房客终将血本无归，房子既卖不出去，还要被政府征重税，最后无奈低价抛售。
会有无数企业和个人在这场危机中认识到泡沫崩溃的残酷性，但这也是中国经济走向稳健发展、中国民众经受经济危机洗礼的必由之径。古往今来，没有任何泡沫的产生、壮大、最终破裂是没有代价的，这只不过是少数人狂欢，大部分人从众跟风，最终少数人受益、绝大部分人绝望的游戏而已，一切都在泡沫发生时命中注定。凡有狂热、贪婪，必有代价相随。
我并不忍心看到这样的画面，不过经济学的理性告诉我，结局只能是这样。而这已经是最好的结果，若无限制印钞来救市，市场无法完成出清，那中国将永困中等收入陷阱，国家的未来也将一直困于泡沫之中，最后如烟花般绽放。为了未来可以更好的发展，挤出泡沫，改善民生，发展实业，进行产业升级才是应该做的事。
我做出上面的预测一共有三点原因。即：
1、根据债务周期理论，到了周期下半场，收入的下降和负债率的上升导致债务泡沫必然破裂。
具体的论证过程请看另一篇文章：
2、绝对刚需不存在，房地产未来增长预期的逆转，会打破刚需幻觉。房地产和其它产品一样，遵循供需定律。刚需幻觉只是房价过去一直上涨营造出来的噱头和焦虑反应。
房子在什么时候是刚需呢？只有在房子快速上涨的时候才是。因为大家看到了买房的套利机会。那甭管自己需不需要房子，若没有需要，就假离婚、拿上父母的户口本创造需求。那些原本是未来若干年后的需求者，孩子还在上小学呢，看到房价上涨了，也就变成了刚需，为了孩子未来有个婚房，挤破脑袋去买房。那些刚毕业的大学生，穷得叮当响，结婚还是若干年以后的事呢，看到房价在快速上涨，就掏空家里父母、祖父母的钱包，自己也背上一身债，成为了所谓的刚需。大量刚需就是这么被创造出来的，这既透支了未来的买房需求，也透支了当下的消费能力。
一旦房价开始停滞，那么其实什么时候买房都可以，而且晚一点买更好。因为随着工作技能和经验的提升，工资也能上涨，手头还会有一些积蓄，这时候买房，贷款比例不高，未来还款压力小一些。金融体系也好，社会消费也好，都是良性的。
而房价开始下降的话，就不存在刚需了，而且有多余房产的人还会积极卖出。这时，由于市场上房子供给大量增加，越晚买价格越低，自然人们会选择再等等，大家都会选择观望。哪怕是要准备结婚的夫妻，晚买一年，省下几十万，当超过了自己一年的工资收入，自然是先租房，等价格稳定了再买咯。
综上，是不是刚需是依据外在环境而言的。过去，之所以有刚需这个词出现，是因为房价一直在快速上涨，专家也发明出来这个词出来忽悠民众一窝蜂买房。
日后，刚需这个词可能越来越少被提及了，就像现在的日本这样，大部分夫妻都是先选择租房住，结婚许多年后，感觉合适了，再买第一套房子。
3、房地产不是蓄水池，而是地方政府财富转移的工具，你投入在房子上的资金在合同签订的那一刻，已经被转移走用于城市建设、公务员工资和房企利润了。你投资房子渴望的增值只是在剥削后来的买房者，而韭菜已经不够了。
这个其实很好理解。房地产这类资产和银行存款类资产的不同之处在于，银行的存款存在刚性兑付，对于大额存单，银行还要每年付你3%以上的利息（这已经超过大部分城市的租售比了）。而房地产只有卖给后来的接盘者才能变为现金。所以，你投入在房子上的钱完全不同于银行存款，你的钱不是沉淀在那里，被银行拿出去放贷生息，而是在你买房合同签订的那一刹那，你的钱就变成别人的了，变为开放商的利润，变成税收，变成农民工的工资，变成中介的提成，等等中间环节了。明白了吗？房地产没有沉淀一分钱，你买房的钱立马就进了别人口袋了。
因此房地产完全不是什么蓄水池，所有买房的钱兜兜转转又流回市场了。
那么有人会问，为什么那么多钱流出来，没有爆发大的通货膨胀呢？这就要解释通货膨胀的产生原理了，由于过于复杂，日后我会专门写一篇文章详聊。这里简单说一下，我国从2008年至2018年这10年间并不是没有通货膨胀，只是通胀低于房价，你感觉得不是很清晰而已。
然后，普通消费品是否产生大的通胀，一看需求，二看供给。这10几年间，虽然货币增速很快，但我国作为世界上最大的工业产能国，商品供给充足，有效对冲了通胀。
再者，货币只有在市场上充分流通才会产生大的通胀，如果货币流速减慢了，通胀也很难发生。这十几年间，我们居民虽然通过天量信贷让M2快速提升，但是，由于居民收入又通过房贷流回了银行，以及流到了富人的手里，所以市场上流动的货币没有那么泛滥，通胀也就不会那么高。不过这十几年，财富快速向少数人集中，创造了大量世界级富豪倒是真的。
接着，我们对比一下房子与股市的不同。最大的不同点在于流动性。股票哪怕再烂，只要没退市，就还可以交易，换成钱。再者，股票的本质其实是公司的一部分权益，只要公司经营良好，能够持续产生收益，那么股票是可以持续产生现金流的。好的成熟的公司每年的分红就是股票的收益。但房子一是流动性低，而且一纸文件就可能锁死其流动性；二是也没法创造收益，目前房子的那点租售比连每年2%折旧都弥补不了，更不要说银行大额存单和股票的长期平均收益率比了。
所以，认为房子是货币蓄水池只是一种幻想。房子本质上作为一种商品压根没有沉淀一分钱。你买房的钱早就已经存进别人的银行账户了。想收割后进者的韭菜，也要看一下当下这批年轻人能产生多少后代出来。而目前年轻人已经觉醒，不愿再让下一代被这样反复收割了。
希望上述三个观点能给你带来一些启发。
若想观看更多干货分享。可以点击关注，作者会持续分享干货知识。
我最近又写了几篇文章作为这篇文章的补充。
1、进一步讨论刚需问题：
2、讨论现代货币如何应对债务的问题
3、讨论买房是否能抗通胀的问题
4、讨论正常房价应该是什么样的？以及再放水救房价为何做不到了
5、讨论为什么放水也救不了房价
我之前还不敢确认，但自从看见张国师急售无锡房产，我有点恍然大悟。
我以前还以为地方的意图会更高尚一点，即为了防止房地产带着经济硬着陆，毕竟叠加疫情影响和六个钱包版本的次贷危机，这个连锁反应不容小觑。
及至今天看新闻，明星名人都在集中出售国内的豪宅，我才由领悟变成肯定，你问现在中国房价处于什么阶段？
我现在可以回答你，处于限制高位，庄家出货的阶段。
三个原因：
第一，没人在乎。
你们从最近发生的这么多事情，把他们合订在一起，通篇阅读理性思考，然后回答我提出的这个问题：如果真的崩了，权贵们在乎么？
土地财政是主动停止的还是卖不动了实在收不起上来？房住不炒说了那么多年，把房地产核心矛盾集中在炒房行为身上，到底是在给谁打掩护，是谁在模糊焦点？
我只能说，你要多想！
相比较而言，财政赤字和自己落袋为安，什么才是让领导更有安全感的东西？
第二，无法控制。
一方面经济自有其规律，不以人的意志为转移。另一方面操弄规则的人，从一开始就知道有人要被套牢。所以，最早的烂尾楼出现在15，16年，也是监管账户资金挪用导致。恰逢房地产去库存周期开始，鼓动居民部门加杠杆入市，同时房贷合同变成无限责任合同，而买进卖出的交易限制从两年变成五年。
现在这个时间节点看，当时的意图就已经很明显了，就是吃准了最后接棒的这批人会扛下所有债务。
我可以很肯定地和你们讲，什么是意料之外的，断贷潮出现是意料之外的。既得利益者的规划中，房奴们应该低下头默默背负，像一代二代农民工一样，做经济发展的血酬，再做一次人口红利的利基。以前的人口红利，是青壮年劳动力，房地产债务转移的人口红利则是小镇做题家的半辈子信用变现。
还有个情况就是15年开始的去化周期，在同步去库存的同时，出现了地方、开发商和银行转手再投入的公地悲剧。本来一百的库存，去化出来一百五的现货，量价齐飞的时候，所有的利益相关方都陷入了黑暗森林状态。
生存竞争。大家都想生存发展，既然市场起来了，为何不继续追加投资？
猜疑链。虽然库存去化有指标，但是怎么保证大家都遵守规则？
底线突破。资信审核暗藏杀机，一个家庭三代人六个钱包所支撑出来的首付，真的代表持续优秀的还款能力么？这里面隐藏着中国版次贷危机的真相。六个钱包凑出来的三成首付，相当中国房地产首付门槛，以单个家庭计，是一成首付。同样，掏空六个钱包虽然实现首付门槛的跨越，但是不代表还贷家庭有等比例的、健康的还贷现金流，相反地拿到祖辈父辈首付金支持的年轻家庭，普遍需要支出额外赡养成本。
银行从一开始就没有做好风控，在过程中对监管责任虚与委蛇，注定了今天的违约风暴。
第三，保命要紧。
剧院里失火了，孩子们坐下不要乱，让领导先走。
只有在领导走后，剧场里的人才有资格互相踩踏。
前段时间有个经济学家很装逼地公开讲：没有人可以通过做空自己的祖国赚到钱。听起来很热血，但你仔细想想，平头百姓小镇做题家，有资本去做空么？有渠道去做空么？
简单翻译一下的意思就是，大家不要慌，让我先跳伞！
中国楼市，正站在一个关键的十字路口。
当下的经济大环境，每个人都有切身体会。过去十几年的经验告诉我们，有些东西，恐怕又要被拿出来用一用了。
一边是各地政策争相松绑，银行的态度180度大转弯。很多人每天都会接到电话，被殷勤推销各种贷款产品。房价，真的又要重演一轮上涨吗？
可是另一边，全国新房和二手房销售数据还在下降。
房价涨不涨，从来不取决于你想不想卖，更取决于老百姓想不想买。
想要预测房价，首先就要回答一个问题：中国买房人，还有没有能力继续买买买？
一个关键的宏观指标，或许可以给我们答案。
01.要买房，先借钱
“临近月底还月供，哪位再借10万？”
前段时间，欧神在微信群里借钱的截图刷屏了。
号称“中国炒房第一人”的欧神，是足以被载入中国房地产历史的人物。欧神本名欧成效，据说是复旦大学高材生，他本是500强企业白领，却不甘于打工，十多年来，靠炒房达到资产十亿。
欧神有句名言：
真正勤奋的人不上班。
其实仔细想想，这个世界上，喊着不上班的人很多，比如过气网红窃格瓦拉，比如无数栽倒在传销组织里倾家荡产的人。所以不上班并不是欧神成功的重点。
炒房也不是。
因为大部分人炒房，首先你得有首付。其次，即使踩准了房价上涨的节奏，每轮炒作的置换周期往往也要两三年。想靠炒房获得十亿资产，绝不是短期就能做到的。
除非，你的启动资金足够大。
所以真正让欧神封神的本事，是借钱。
从信用卡养卡、套现，到套取经营贷，甚至网贷……欧神的炒房秘籍，说白了就是一句话，启动资金全是借来的，相当于零首付买房。你能赚多少钱，完全取决于你敢借多少钱。
想明白了这一点，再看欧神借钱的消息，是不是就不奇怪了？民间集资，是早就被玩坏了的套路，何况从粉丝手里借钱，不光不用付利息，还能让对方以为自己赚了。
早前曝光的欧神“保持联络计划”：每个会员掏5万，给我白用两年
早前曝光的欧神“保持联络计划”：每个会员掏5万，给我白用两年
普通人买房，掏空6个钱包，再背上一笔房贷。欧神炒房，掏空几千、几万个钱包，性质没有本质区别。
大家都是在靠借钱买房。
既然如此，那么全社会所有人能借到多少钱，也就决定了整个房地产市场的购买力。
换句话说，通过研究全社会的借款能力，我们也就可以大致了解房价上涨的空间。
02.杠杆率：房价背后的真相
中国人到底能借钱多少钱？
为了研究这个问题，我们首先引入一个概念，叫做杠杆率。
阿基米德说，给我一根杠杆，我就能撬动地球。杠杆起到的作用，就是把一个较小的力量成倍放大。
在经济活动中，较小的力量怎样才能放大？答案就是借钱。用未来的钱，做当下的事，获得更大的利润。借钱买东西的行为，就被形象地叫做加杠杆。
借来的钱，总是要还的。你贷款买房，银行首先要考察你的还款能力，也就是你每月的收入，必须能覆盖还款额度。
对国家来说，也是如此。全社会所有人的借款余额，必须要能够被所有人的收入总和覆盖。而一个国家所有人的总收入，其实就是我们熟悉的GDP。
所以，用全社会的负债余额，除以GDP，就代表着一个国家的还款能力。在经济学中，这个比值被叫做宏观杠杆率。
一个国家内的经济参与者，又可以分为政府、企业、居民三种。如果我们只计算居民部门的负债余额，除以GDP，就得到了居民部门杠杆率。
理论上，居民部门杠杆率的大小，就代表着居民买房能力的大小，也就代表着房价所能达到的高度。
而事实上也确实如此。下面这张图，展示了中国居民杠杆率与百城房价指数的相关性（为啥房价只有2010年以来的？因为官方的百城房价指数最早只能查到那时候，再往前大家自行脑补也差不多）。
1993年以来，中国居民杠杆率从不到10%，上升到如今的60%，房价也随之一路上升。如果仔细看，你会发现，居民杠杆率甚至可以作为房价的前瞻性指标——2009年、2012年的两次杠杆率明显提升，都在大概半年后带来了房价的飙涨；而2020年杠杆率罕见停滞之后，房价也随之进入了平台期。
2016年以后，居民杠杆率的走势与房价更加同步，而早前的两次房价下降，并未明显反映在杠杆率上。这是因为，过去的居民负债中，房贷还没有占到绝对大头，杠杆率同时也反映小微企业的景气度；而随着房价上涨，房贷在居民负债中所占的比例越来越高（表面上的比例，现在是50%-60%，但考虑到很多居民经营性贷款，实际都流入房市，这个比例肯定还要高得多），两者相关度也随之提升。
所以，要预测未来的房价走势，居民杠杆率这个指标会变得更加重要。
03.中国人还能加杠杆吗？
那么，中国未来的居民杠杆率会怎么走？杠杆率和房价，是否会有一个天花板？
要回答这个问题，最简单的办法就是做个横向比较。下面这张图，展示的是二战之后的整整70年中，美国、日本等主要可比国家，以及发达国家平均水平的杠杆率走势。
数据来源是国际清算银行（BIS），这也是全球公认比较权威的杠杆率口径。
各国有统计数据的起始年份不同，中国虽然2006年才有数据，但显然不影响判断
从图中可以得出几个主要的结论：
1、战后70年里，几乎所有发达国家都经历了一个居民部门强力加杠杆的过程。别再说什么中国人骨子里热衷储蓄了，美国人几十年前储蓄率也很高，只是中国比别人更晚进入发达金融经济而已。
实际上，这个加杠杆的过程，也是战后国际秩序相对稳定、人类社会大致和平了70年的真正秘密所在：只要还能借钱，国内经济就还能发展，老百姓的日子也还能过得下去，国家之间的矛盾也就不至于到爆发战争的程度。
2、当居民杠杆率达到一个较高水平的时候，就会积累较大的金融风险，爆发债务危机，随后进入一段时间的减杠杆周期。
3、一个国家居民杠杆率的上限，跟国力水平有比较明显的相关性。美国凭借美元霸权，其顶点可以达到100%，而普通发达国家的上限只有70%-80%左右。（这里面韩国是个奇葩，竟然把杠杆率玩到比美国还高，背后的故事非常有意思，有机会我会单独讲讲。）
4、中国目前的居民杠杆率，跟发达国家比并不高，处在略高于德国、略低于日本、远低于美国的水平。但值得强调的是，中国最近20年的居民加杠杆速度，是历史罕见的，整体斜率甚至超过奇葩的韩国，用20年走完了别人30-40年的路，并且中间的回撤非常小。
根据这几点观察，我们可以尝试回答一下开头的问题：中国居民杠杆率的天花板可能是多少？
假设中国经济未来有一天，会取代美国的地位，那么显然杠杆率还有很大的提升空间；如果长期保持第二强国地位，仍然有望把杠杆率再提升30个百分点（明显强于德国、日本，但不如美国）。
甚至，我们还能设想一种可能性：既然中国过去的加杠杆能力是举世罕见的，未来即使经济实力达不到世界第一，或许杠杆率仍然有望超越美国水平，甚至超越韩国水平？
总之，不管按照哪一种假设，看上去中国的居民杠杆率仍未到顶。也就是说，尽管楼市短期可能出现较大回撤，但长期来看，房价仍有至少50%左右的上涨空间（杠杆率从60%升到90%）。
这个涨幅未必是大多数人想看到的，而且真涨到那个程度，我们恐怕也要为危机做准备了。但数据给出的结论就是如此。
事实上，中国房价过去二十年的上涨中，的确也体现了某些主观成分。例如，2015年中国企业债危机严重时，国家信息中心经济预测部就曾发表论文，建议推动居民部门适度加杠杆。
2016年，多个权威部门的联合新闻吹风会，也直接提出要让政府和居民部门适度加杠杆，帮助企业部门降杠杆。
读懂这些信号的人，对那两年的房价一定不会意外。
04.居民真实负债能力，要打个折
基于居民杠杆率的房价预测，到这里可以结束了吗？并没有。
以上采用的居民杠杆率口径，是国际上常用的口径，也是决策者会经常看到的一个口径。但是，这个口径并不完美。
因为它的计算方式，是居民债务占全社会收入的比例，但是构成“全社会”中的政府和企业部门，显然不会为居民还债。所以更准确衡量居民债务负担的指标，应该是居民债务占居民收入的比例。
如果拿各国居民可支配收入当分母，重新做一个计算，结果又会发生什么变化？
让我们姑且称之为居民负债收入比。
如果你觉得以下数学计算有点复杂，可以只看图片，和最后加黑的结论。
因为居民负债收入比的指标没有现成数据，需要手动计算，这里只选择中美日三个国家。美国代表上限，而日本在产业结构和社会文化上跟中国更相似。
数据来源分别是中国国家统计局，美国经济分析局（BEA），以及日本内阁府。美国、日本为季度数据，中国为年度数据，而且不知为何，2021年统计年鉴只统计到了2019年。
（因为日本季度数据波动较大，这里取了4个季度的移动平均值，不影响结论）
如上图所示，截止到2019年，中国真实的居民负债收入比已经高达87.14%，相较于居民杠杆率所体现的，更接近发达国家当下的水平了。
而中国居民实际的加杠杆速度，也变得更加夸张，十几年就走完了美国五十年的路。
为什么中国的居民负债收入比，比居民杠杆率更加夸张？原因是分母变了。换句话说，是因为中国的居民收入水平，并没有GDP看起来的那么高。
我们用居民部门可支配收入，除以GDP，就可以得到各国居民分享到整个经济蛋糕的比例。如下图：
可以看到，美国近30年的居民部门可支配收入，能占到GDP的70%-80%。甚至在疫情期间，政府对失业者发放了大量的直接补贴，导致这个比例飙升到90%以上。
日本的季度数据波动比较大，主要是因为四季度居民收入明显会高一些。平均来看，大概也在65%-70%的水平。
总体来说，美国、日本的居民收入占比，在近30年中是稳中有升的。
中国则一度出现了居民收入占比明显下滑的情况，直到08年以后才有所恢复，最近几年恢复到60%水平。
所以，中国人真实的负债压力，会比居民杠杆率体现出来的更大。
那么从真实负债压力来看，中国目前为87.14%，假设未来峰值为120%（超过日本泡沫经济巅峰，但不及美国金融危机前夜），那么中国居民负债的可提升空间大约还有38%。除非中国未来能大幅改善居民的实际收入占比。
还要提醒的是，以上数字只是刻舟求剑，希望能为大家提供一个模糊的区间参考，绝非严格的预测。
而且，一个普遍的经济学原理是，年轻社会比老龄社会更容易加杠杆。
如果引入人口结构的因素，中国未来加杠杆的空间，恐怕还要打个折。
05.还能涨，不等于还能赚钱
读到这里，也许你还是认为，本文在鼓吹房价上涨。但是恰恰相反，相比于预测上涨空间，以上分析的目的，始终在于提示风险。
首先，以上数字只能体现全国平均水平，而具体到不同的城市，强弱分化会非常明显。即使在同一个城市内，豪宅和刚需上车楼盘的分化也会同样明显。
有人可能想问，为什么数据显示中国杠杆率仍有较大上涨空间，普通人的亲身感受却已经不堪重负？
因为大部分人实际到手的收入，并没有数据看上去那么高。
熟悉中国统计数据的朋友都知道，中国的居民收入有两个口径。一个是我们前面使用的口径，即住户部门可支配总收入（下图一）；另一个是全国居民人均收入（下图二）。
按前者计算，2019年，全国住户部门可支配总收入为59.37万亿元，折合人均42408元；可是后者显示，全国居民人均可支配收入30732.8元。
为什么对不上？因为前者的统计口径是宏观的，采用权责发生制，后者是实际调查得到的微观数据，采用收付实现制。这样一来，前者计入了包括自有房屋在内的固定资产升值，后者才是大多数人实际拿到手的收入。
如果用后者计算，中国的居民负债率已经超过了100%，一生的收入是不足以偿还负债的。
这意味着，如果你没有可以升值的房产，那么你的杠杆率已经很难再有提升空间。而未来楼市杠杆率的提升，主要是由高收入的改善客群和炒房者推动的。
换句话说，高价市场的上涨空间更大，而低价刚需市场的接盘力量恐怕很有限了。
未来的楼市，不再是一个人人都能赚钱的市场。
更重要的是：在经历了人类历史上前所未有的加杠杆进程后，中国未来的加杠杆空间已经非常有限。
不管是50%也好，还是38%也好，跟过去几十年相比，我们显然已经处于牛市的尾巴。在牛尾入市，正是大多数人亏钱的原因。
用一句股市里老韭菜都知道的话结尾吧——
不赚最后一个铜板。
从目前的情况来看，是高杠杆，高负债的环节
去年的杠杆率是62%，今年可能是69%，以年均8%的速度增长，到了25年底都可能接近100%了
也就是在内地要参加这个游戏，必须使用杠杆
对比我们学习的香港模式，那四大房企的负债率都在25%以下，而我们的房企负债情况不用说了
那么看看新加坡模式，我们公租房和租房又没有对应的教育，就业，医疗福利
同时以目前的土储和开发周期，到了26年又多了可容纳一亿人的新房，此时的杠杆率也正好接近100%，而再考虑二手房限售5年，集中出盘怎么办，房价市值怎么防止硬着陆
这就会考虑一个事情了，地方政府的财政极限是多少，从去年的财政数据来看地方政府的一般性收入只能应付工资，卖地和转移支付的钱主要是信贷支出和公务员福利支出，所以从地方债务规模和利息来算，至少要3万亿来支撑债务风险，这就意味着土地供应可以减少一半
现在还有点麻烦就是美元加息，加息周期会提高杠杆率，这就会放大风险，所以从现在开始土拍地价会降低，这样减低信贷风险，从而能保证在25年底让银行的杠杆率减低20%
同时在这段期间居民杠杆率在上涨过程中，又伴随着基本消费的刚需压制，一定会出现杠杆率在70%，像餐饮消费，手机和汽车消费这些会下跌35%的情况
而这下跌的35%就必然导致富人通胀，底层通缩的局面
如同之前的共享泡沫，白痴致富梦一样，比摧毁更可怕的是荒漠化，不仅没有生长，而且不让任何生长
无论处于什么阶段
都和无产阶级无关
现在国家正在接手破产房产公司的房子
低价收购
因为国家直接不让房产企业低价卖给老百姓
只允许国企低价收购
当大多数房产被国家拿完之后 有的是办法乖乖的让你的钱变成老爷的钱
所以说到底 无论如何 只要你还在塞尔维亚 你永远都逃不过这种轮回
但是终止此轮回方法还是有的
1 成为有产阶级
2 考公上岸
3 没后代
4 枪
金融的逻辑，是货币化一切要素。
越南金融的逻辑，是轻劳动力要素，重资产要素。
因为劳动力会自行迭代，而资产特别是土地资产，则不可再生。
结果是一方面劳动无法致富，一方面土地相关资产价格上天。
房价的问题，本质上是一个金融问题。
如果越南还能进行大规模的信用扩张或者说继续在国内超发货币，那么套路还能玩下去，反之则不能。
那么问题来了，目前世界经济是个什么状况？作为央妈之妈的美联储又是一个什么状态？
我们固然可以贴一大堆数据，但没必要，问题很简单：在世界经济处于危机前夜，美联储开始大规模收水的时候，如何才能大规模的进行货币超发？
答：制造金融危机。
危机，货币购买力贬值，通胀也就理所应当的爆炸了，而房价受通胀影响，一定会大涨特涨。
所以你就能理解为什么上面说房住不炒了。
因为截至目前，反正我很难想到有什么大规模信用扩张的理由，更重要的是这个理由还要具有社会共识。
一方面是稳货币购买力，一方面又不能大规模的货币超发，还想拉房价，既…且…还…标准的不可能三角。
如果仔细看的话，目前很多地方政府在利用很巧妙的手段来稳房价。
比较常见的是降低首付提高杠杆率。
比较阴损的是绕过既有信用体系，以地方政府信用为背书发房票。
至于标准的金融手段，还需要围观。
但我一直认为，如果我们比较幸运，那么漫长阴跌是最好的结局；如果比较不幸，最快两三年，我们就能见到炒房客成批的破产或者跳楼了。
断供潮爆发, 当房奴需谨慎。
疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。
全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套，几乎成倍增长。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套。
多地“断供”现象的急剧增加，就是个危险信号。
去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。
而一些人最终选择了弃房断供。
就在今年3月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于2017年在河北燕郊买下一套140平方米的三居室，总价426万元，贷款298万，月供16800元。结果一晃4年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了240万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近20万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。
如今，这样的故事正在持续发生着。
2021年中国个人住房贷款余额达38.32万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达4亿人。
《中国家庭金融调查报告》显示，中国30-40周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的11倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的32倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。
在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道“催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？
工行、交行、邮储3家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。
农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。
中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。
如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。
国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。
世事无常，还是要未雨绸缪，建议：
1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；
2、 持续储蓄，积累备用金；
3、 慎用高杠杆透支未来。
加油！
越南房价有其极其特殊的地方，展开说这篇回答又没了，给大家几个关键词
1，分税制，土地财政
2，土地国有，银行国有
3，暂停交易，暂停备案
4，涨价去库存救开发商
这一套组合拳全世界没有任何人见过。
你如果是商品房，为什么还不能自由买卖？
你如果是福利，全世界哪个地方见过售价这么高的福利房。
你和他讲自由买卖，他和你讲自有国情
你和他讲社会主义福利，他说社会主义不养懒汉
反正资本/社会的便宜都要占，资本/社会的大旗都要扯，坚决不让你占到一分钱便宜
市场开闭权 杠杆权 买卖权 都在人家手里。
全世界你找一下第二个这种市场出来。
全世界历史上你找第二个这种市场出来。
所以这种市场情况下你套用世界上任何楼市都是失效的。
