网上都在唱衰房市，房价还会继续跌么？

1、全国都知道上海的房价高，想过上海这座城市的生命力以及上海的高房价是怎么来的吗？

疫情期间所有人都看到了上海的脆弱。在全面封城的时刻，什么东西在涨价？只有粮食。也就是说上海这座城市是不能自给自足的，如果没有周围产粮大省、蔬菜大省，上海的钱就不是钱，上海的房也不是房。

吃都吃不上了，还谈什么住？

既然疫情期间，上海的粮食价格可以飙涨，为什么平时吃的粮食那么便宜，为什么上海不自己生产粮食？因上海乃至全国在打击粮食的价格，让农民赚不到钱，也就是说上海拼了命的赚钱，却让一堆务农的农民供他们吃，供他们喝。

我知道国际粮价价格不高，国内粮食价格不低，但在全球粮食吃紧的时候，许多国家是买不到粮食的，整个国家都要饿肚子。为此，国家设置了耕地红线，通过高于国际粮价的价格收购维持本土农作物，保证国际局势动荡，中国人民也能自给自足。

为什么为全国兜底的农民，责任如此重大，收入却如此之低？房产在涨的时候，粮食不涨，有土有地的农民为什么没有资产增值的渠道？

如果全国的农民团结起来，像政府控制建设用地指标一样，制定每个城市的用粮指标，工农联盟主导下的国家，房价会成什么样子？

现在就是剪刀差，割老百姓的韭菜，培养资本，很多人感觉不公，房价早应该跌。

2、中国会发生美国的次贷危机吗？

强力政策之下比较困难。

知道为什么前段时间郑州传闻的20%首付被喊停了吗？为什么中国房地产首付大都是30%，二套到40%和50%？（我知道有20%首付的情况）。

什么情况下才会断供？

交不起房贷？没关系，只要房子的价值还在，降价还是能卖出去，交了这么多年贷款，就算是售出也不会一夜之间变成无产。

只有房子下跌的幅度超过债务，比如200万的房子，首付60万，贷款140万。如果房子的价值还有140万，买家实际上也没有办法，卖掉能怎么办呢，再买回来还不是一样这个价？如果房子只有100万了，那么果断断供，重新贷款100万就能搞定，何乐而不为？

也就是说只有房子价值不匹配贷款的时候才会断供，这意味着早期30%的首付限制，实际上就是下跌的红线，房价如何降也不会超过30%。

这么说的话，高位上车的那批所谓有魄力的用户才是最吃亏的。一套房产在2015年价值80万，2022年价值200万，降价最多只会到140万，不会更低了。

2022年高位上车的这波人撬动的杠杆远超2015年那波人，50万对140万，接近一比三，必须得稳住高位上车的这波人，否则房地产和中国经济就死无葬身之地了。

房产税短期是没戏了，稳房价都成问题，无论如何也不会雪上加霜了。

美国房市爆在居民杠杆65%

日本房市爆在居民杠杆70%

都是什么垃圾玩意，才这么点就不行了

中国去年底就70%，不还活得尚好

我国制度优越，可以无视经济规律

保定房地产的销售给我打电话，9500一平。

我告诉他，我工资已经砍半了，我儿子上高三，成绩全班前十，我老婆今年疫情三个月没上班。手里存款40万，你说我是买房子？还是备用给孩子上学用？销售也一声叹息。

今天跟明天，我投资我儿子。我就是一个平常的老百姓，并非大富大贵。

儿子跟我说，河北上大学特别不容易，985， 211就不要指望了，能考上本科。我对他的要求就是，法学，计算机，口腔，三选一。你爹我辛苦点，给你多提前储备点现金，将来去香港或者新加坡转转。世界很大，你爹已经困住了，不希望你也困住。

如果学过金融学知识的人，都会知道一个词叫“缩表”。中国二十年房价的上涨一方面是政府为了敛收居民财富而有意为之的供给端垄断控制，另一方面是在人口红利+城镇化+废墟上建立国家的三重红利所带来的年均10%GDP增长下需求端的旺盛，供需两端的“独特国情”造成了中国目前畸形的房价。总有人会说“中国房子就应该这么贵，房子就应该难买”（代表人物：白岩松，房产中介），但事实是，你作为一个在世界经济的组成部分，你的一切指标与其他国家一定是具有长期性的可比性的，任何口号和政策在这种长期性的可比性面前都是给短时利益目标所找的借口，而这种长期可比性的一个代表性指标就是“房价收入比”，或者“租售比”。其中“租售比”可以理解为市盈率，也即是一套房子的总成本需要多少年的房租可以收回，其倒数便是抛开居住属性的房地产的年化回报率，目前中国无风险存款利率大概3%，贷款利率6-8%，而世界范围内一项中风险资产的回报率一般也在5-10%之间，而中国住房的除开上涨部分外，租金回报率一般也就1%，是严重畸形的，而其原因便是房租相较房价有上涨刚性，同时房东将潜在的房价上涨作为对这1%的必要收益补充，因此可以理解为，中国畸形的“租售比”完全依赖于房价售价的上涨预期。而对“房价收入比”角度而看，一般国家收入比为10-20之间，中国的收入比，特别是一二三线城市往往高达40-50，相比其他正常国家更为畸形，其原因便是在“安居乐业”思潮下，政府通过教育，户口等基本公共服务，强迫居民以多代存款，自身负债等方式进行房产购买，在这种情况下，收入水平不再是房产购买的主要支持，父辈积蓄以及自身对于债务承受的容忍成为了房价的支撑。但无论你是多么“自信而优越”的制度，你也是在21世纪前半叶这样的生产力与制度水平下进行发展，世界所具有的基本规律并不以“自信的制度”为转移，人所能承受的债务始终有上限，而当这样的上限突破后，也必将回归于这个均值：压力过大人们可以不结婚，不生育，而所利用的人口红利与城镇化也总有终点，而这些终点都将使得需求端的真实需求与未来预期消失，人会用自己的行动拒绝为这样的房价接盘，而有能力的人，可以用脚投票去正常国家过一个正常人的生活，而房价下跌所带来的，便是资产端与负债端的缩表。但需要注意的是，在这个下跌过程中，资产端中银行或者国家已经获得了真实的资产：“面对向居民借款的债权，房产税”等都是不会下降的fixed income，其资产稳定性只取决于居民是否会违约，而目前信用建设就是为了防止居民在房产下降过程中的违约行为；国家与银行的真实资产对应居民的真实负债，但居民端的资产却是虚假的：“居民的资产为房地产的市价”，该市价尽管可能向过去二十年一样上涨，但一旦中国将手里的“双王四个二”打完后，这种市价必将回归和世界其他国家一样的正常值，这个事情的发生不以任何“主义”的主观意志为转移，到时候借债购买住宅的居民就是击鼓传花的最后一个接盘侠，而伴随国家在资产端和负债端的同时缩表，金融风险被成功从政府端转移至居民端。

另外从经济史的角度看，日本地产的经历是中国借鉴的最好例子：同样是利用廉价人口进行劳务活动，随后逐渐进行科研活动实现国家发展，日本在70-90年代的飞速发展中也以为自己这样快速的发展能够永远持续，在飞速发展中房价上升是可以接受的，而一旦这样的飞速发展内部的特殊动力失去，泡沫必将破裂，而日本便是居民承担泡沫破裂的最佳例子。从所取得的发展成就来说，日本在人口老龄化到来前实现了国家进入高等收入水平，并在泡沫破裂后仍然维持住了这样的收入水平，从明后两年开始，中国将开始迎来人口的负增长，但目前中国人均收入还不足日本的四分之一，手中的“双王四个二”都打完了才打出这样一副样子，想必是阿Q也不会说以后的经济情况还能支持房价上涨吧。

最后单独对住宅这样一种资产进行评价：baumol病指的是伴随人类科技与生产力发展，其技术水平不会变化的部分事物，如理发，家政服务等，它们自身不会发展，但都会随着生产力发展而自然涨价，而住宅是一种符合baumol病的绝佳资产：受限于土地的稀缺，好地方的住宅只需要屹立在此便可以伴随生产力的发展逐渐增值，且其具有的区位因素具有100%的排他性，而在这个世界上，容纳大资产的合格标的远远稀缺于资本，因此具有较大资本的个人或组织，完全可以将自己的大资金投入一个合理价格的优秀地产标的中，（一个类似的例子便是李嘉诚对于英国伦敦地产以及公共设施的购买，当然你觉得你比李嘉诚聪明，那我无话可说）但中国目前的住宅，即使是一线城市的住宅，已经不是合理价格了，其价格就好似特斯拉或者宁德时代，东西是个好东西，but not good price，没有购买的必要，同样的钱去投在其他发达国家的优秀地产上绝对优于投在中国（此时外汇管制发挥其神奇的作用）。

维持高房价的根基已经裂开了。

2021年无数公司直接取消了年终奖，谁还记得前几年，各大互联网巨头朋友圈上比拼年终奖的新闻？

这两年是不是消失了？

2022年才开始，各大互联网巨头已经开始举行新一轮的裁员大潮。

这些可是实打实的未来刚需。

房价跌不跌我不清楚，但是这几年，那些互联网巨头公司里的高收入白领，他们的房贷才是更大的问题。

前阵子一个新闻，某大厂精英员工猝死，房贷每月高达21000，整整三十年的房贷。

现在回过头看看各种裁员大潮，谁还敢轻易上车？

刚需大军直接被各大巨头裁员了，拿什么支持高房价？

如果说高房价是割韭菜，那么裁员就是连根拔起。

忠心的劝告各位年轻人，这几年疫情没有彻底稳定下来前，手头还是预留一些灵活资金。

最近深圳上海的疫情，多少人因为房贷夜不能寐，他们不是不怕病毒，他们只是更怕房贷断供。

下一棒谁来接力？

hardy

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现在是房地产泡沫破裂的前夕。

三月份密集救市，但是还是救不了。居民杠杆已经拉到最高，已经到了接无可接的地步。

融创暴雷了，40亿的债务无法偿还，要求展期，董事长可以提供个人无限担保。但是还是被拒绝了。40亿很多么？对于一个千亿房企，一个年销售差不多6000亿的房企，这点债务根本就是正常的好不好？

但凡是银行愿意给融创送点血，国企愿意在扶一把，融创绝不至于如此。但是银行没有这样做，国企也视而不见了。

现在的情况是，国家想救市，但是知道窟窿很大，风险大。自己不救，号召全国老百姓去救。这些个套路有点意思。别看国企银行好像是财大气粗，其实真摊上事，也是第一时间把自己先摘干净了。

所谓国企融资并购，其实是吃掉民营企业的优质资产，或者说想让民营企业贱卖资产，你看看三四线城市的垃圾地块，他们愿意要不？

所谓预售资金控制，保交楼是底线。主要是如果不交楼，那么烂尾楼肯定会引起断供潮，断供又把锅甩回给了银行，老百姓摆烂，那么银行就会完蛋。

最坑的知道是什么吗？那就是不给降价卖……

开发商没钱了，债务到期，感觉卖房子回血没毛病吧？结果他发个公告说，降价卖扰乱市场秩序。

不准降价卖给老百姓，可以贱卖给国企？这吃相难看了吧？

房地产市场，买卖由政府说了算，供应由政府说了算，价格也是政府说了算，生死随便拿捏，这生意还怎么做？压根就没法活。

你们自己看文件：

都玩到这种份上了，那些民营企业谁还敢玩？以后的土拍市场还好的了？

只能像日照那样，只有一家国企参与竞拍，自己一个人连举三次牌抬高地价了。

估计房产税出来后，还会再收割一波中产，到时候就尘埃落定，共同富裕了。

能力不够，不要上车，车门即将焊死。愿天下不要再有那么多悲惨的韭菜。

都说我写的是爽文，喜欢看爽文的话，可以关注我的公众号：hardy聊一聊，里面有被删掉的文章。

涨价去库存绝对绝对是神来之笔，但是一手绝好的牌打的稀烂，到2022年楼市爆雷已经开始倒计时，毋庸置疑。

15年的时候房地产陷入危机，商品房库存达到4.52亿平方，降首付降利率一系列政策砸下去，但是楼市还是一潭死水，后来专家想出了一个阴招，涨价去库存，虽然是把债务往居民身上背，但是确实是个好政策。

史上最牛的政策来了，涨价去库存也就是“棚改货币化”简单理解就是，我拆你的房子，你没房子了需求就来了，然后拆完你的房子给你发一大笔钱，有需求再加上手上有钱，一大批拆迁户涌入楼市，房地产直接起飞，

事实证明这套政策非常成功，库存大量消耗，成功把银行，房企债务转嫁到了居民身上。

但是后来发生的事跟这位专家本意事与愿违，本来想着这招给你去完库存之后你就别再加杠杆造房了，到此为止收手吧，差不多得了，结果经过这一轮涨价去库存，让银行，dfzf，开发商，赚的盆满钵满，更进一步刺激了他们的胃口。

一发不可收拾，房企、dfzf、银行，联起手来在楼市杀红了眼，结局就是涨价去库存没成功到2022年库存反而还多了1亿多平方，典型的王者帮青铜打好了开局，结果青铜在后期把优势全送光了。

所以楼市崩盘已经是必然的事实。

很多评论说再来一次棚改货币化，我觉得是不现实的，来盘一下棚改货币的底层逻辑。

简单逻辑就是dfzf把钱给拆迁户，然后拆迁户去买房，然后再借这一批拆迁户拉高一下楼市，吸引投资客和刚需进场.

这其中关键就是dfzf要有钱，15年的时候房价地价便宜，dfzf只需要出少量的钱就能拉高一大波楼市行情，再加上少量的卖地就能维持楼市和稳住银行和房企的经济，错就错再搞了这一手之后dfzf开始疯狂卖地，房企又开始新一轮的疯狂加杠杆，银行开始疯狂的给房企借钱。

现在的房价可跟2015年不一样，而且这次再来棚改货币化gj不可能再让你这么疯狂卖地，所以就是dfzf这次救开发商只有单纯的支出，没有什么收入。

问题是现在dfzf本来自己都应接不暇，哪里还有多余的钱再来一次棚改货币化。

所以房地产走到今天已经是死局了，无解。

吞评论真是太狠了，这种话题太敏感了大概一半的评论都被吞进去了，大家注意好敏感词吧。

更新一下，我不是坚定的看空者，但是长期来看房空是必然的，短期来看不一定，你看12万亿来了，具体多少会流入房地产谁都不知道，但是我觉得流入房地产影响也不大，因为这只是让房企缓了一口气，没有解决库存问题，15年会涨是因为制造需求，再解决需求，双管齐下才撑起了楼市，现在发放12万亿，只有解决需求，而且解决的是企业主的需求，没有制造需求，因为在大环境看空的情况下，你不制造极端的需求是不会有人进场的，极端需求就是指的15年让一群人没有房子才算极端需求。

为什么短期不看空，即使国家认为救市是错的，但是也必须救，因为我们的经济已经被楼市深度绑架了，不救不行，一但楼市崩塌全中国经济都会受到影响，救起来可能还可以缓一口气。

为什么长期看空，因为目前楼市就像高压锅，锅里的压力已经有点顶不住了，但是没办法泄压，因为一卸就会爆，长期不泄压到最后只会炸的更惨烈，经过08年和15年的楼市大涨价，已经进退两难的，不救不行，救也不行，无解。

答主坐标一线城市，自住小区房产均价12w。听中介说，6-7月卖掉了近10套房。

买家的画像出奇一致：90后海归，外地人，婚房。

没有其他画像的客户，没有，一个都没有。

这说明什么呢？说明一线城市核心地段的购买力，已经有且仅有外地90后承接了。

而他们的钱从哪里来？没有任何例外的，父母出。

一种是父母做生意的，用生意回款买。

另一种是父母在二三线城市卖掉几套房，加一点现金买。

二三线城市的房产卖给谁？卖给三四线的进城客。

三四线的房产卖给谁？卖给县城客。

这就是房产生态链。全民加杠杆的周期，每个人卖掉自己的资产，再添一点现金、贷一点款，向上买更贵的房子。

一切看上去都那么完美，除了一个问题：

如果县城二手房没有人接盘了，怎么办？

县城房子卖不出去，就影响三四线的承接力。三四线房子卖不出去，影响省城的承接力。省城卖不出去，又影响北上深的承接力……

当全民财富有70%在房产上时，下面的接盘侠是谁？

你在一线城市，你觉得一线城市永远会有人进来，这没错。

但是，如果进城的人，他自己房子卖不掉，就没有现金。他拿什么给你解套？

当然，总有人会进城，带着现金进城。

但想套现的人那么多，你确定你的房子，一定会被少数有现金的人看中？

别忘了，他们是90后，家里普遍住房条件很好。他们看得上的房子，要漂亮宽敞，要房龄15年以内。

而你的房子，房龄越长，越会面对“物业费涨不上去、小区年久失修、外立面脏、楼道坑坑洼洼、车位拥挤……”一堆一堆毛病。

如果有现金接盘的人少了、想卖房的人多了、你的房子越来越老了……你卖给谁去？

你可以不降价，但总有人愿意降价。

如果客户本来就少，房子还在降价，观望意愿会不会越来越强？

观望意愿又会反过来减少有现金接盘的人……从而螺旋向下。

那时，你的房子也许仍然值钱，但仅仅是纸面富贵。

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再多写一句：

很多人看过天涯kk的神帖，因此产生了“房产永远涨，不涨房产涨房租”的错觉。

不知有多少人关注过kk 的另一个论断：

治理之道，就是把本来一文不值的东西，赋予稀缺属性，然后卖给老百姓，吸收百姓的劳动剩余。

过去的土地，是这个介质。

而现在土地已经大量在百姓手里了，是不是未来有必要开发下一个一文不值的东西？

从这个角度看新能源，看碳税，你就懂了。

前一种资产已经拉高出货到尾声，后面没人接盘了，

为啥不炒后头的？

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再更新一下。

发现有一群老市民和我言之凿凿地说，北上广永不倒，一线城市供不应求，房价就该无限涨。

其实房价要跌，从来不会和你打招呼。

等你真的遇到事了，要卖掉一套房周转资金的时候，你才会发现，砍掉100万、200万，也未必卖得动。

因为，所有人，都是买涨不买跌的。房产永远涨的信仰一旦被打破，你再摆出多少数据都没用。

那些现金流短缺、只有房产纸面富贵的人，我只能祝您好运。

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再更一下。

有人问“为什么身边有人结婚就买房子，他们是真的不担心几百万贷款吗？”

给一个比较直接的回答：

很多人是为了提前做财富代际传承，才着急要父母买房子。

知乎经常有这种问题“有1000w存款是否可以不用工作”，“有5000w存款是否可以不用工作”。

点开看一下，基本都不是自己有，是父母有钱。

父母有钱不给你，你还是个贫民，只能回家蹭点零花钱。

但是如果有个借口买房子，那就是直接把大几百万乃至一两千万的钱，提前四五十年，从父母口袋里拽出来。

反正父母没户口没社保，房子不能挂在父母名下。

房价涨不涨没关系，小爷至少是几千万身家了。

崽花爷钱不心疼啊。如果还不起房贷，还可以顺手从父母口袋里再把房贷也拽出来。

只是，这样富有奉献精神的父母，将来还有多少呢？

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受评论区启发，再更一下。

评论区有人说：房价越有人唱衰，越会涨。等没人唱衰了才会跌。

这话，一半是对的，另一半是错的。

对的那一半：如果无房户唱衰，有房户持续买（包括置换），房价是降不下来的。

错的那一半：如果无房户唱多但是买不起，有房户唱衰觉得太高了，开始琢磨套现，那房价也差不多见顶了。

你去对比多空力量，不能去看股评家怎么说，要看有钱和有股票的人怎么说。

因为只有他们是真正决定交易的。

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过千赞了，更新一下。

一篇不错的文章：《县城房子砸在年轻人手里》

县城房子砸在年轻人手里​mp.weixin.qq.com/s/qe8tkzk-ETMP0U8E7FVuQA