现在房子产权都是 70 年，是不是就相当于我们花几百万租了 70 年的房子？

这几个月去探访了很多清末民国时期的老院子，给我最大的感慨并不是这些院子有多么曲径通幽，多么优雅别致，而是世事的无常。

其一是清末广东巡抚黄恩彤的老宅子，占地一百多亩，如今已颓废不堪。两层的砖砌的坚固楼子，一眼看去就知道是什么样的门楣。如今房顶塌得活像井口，地上一片狼藉。你可能说这是当地文物保护工作做得不到位，但事实上像这样的建筑太多了。一旦身为封疆大吏、商贾豪富的主人离世或出走，其他人都无力维护。

当真是：陋室空堂，当年笏满床，衰草枯杨，曾为歌舞场。蛛丝儿结满雕梁，绿纱今又糊在蓬窗上。

我算过一些普通宅子的使用寿命，大略40年，40年就要翻修，70年就要重砌。这还不是土宅子，而是砖宅，土宅子是古时多数人不得已的选择，寿命也就二三十年。好宅也一样，一旦没人住，屋脊很快塌下来。再有这几十年，相信有点岁数的人都应该清楚，一套房子，尤其是楼房的实际居住时间也就20年。20年后，谁知道人去哪儿了？饥来饱去，劳燕分飞，山高水远，一别数稔不能相见，思此使人心惆怅。

更加不明白，人一代又一代，总是执迷于此，虽然有不得已的成分，可痴狂起来，可真是一代胜似一代。开大堑，起高楼，把室内弄得八面玲珑。等到发现过得形同奴隶，担忧的依然是这地方还能住多久，而不是心在何处安放。

好了，当我们扯完一整天的淡，还是要面对血淋淋的现实。

《物权法》已经规定了70年产权到期，户主可以继续享有房屋所有权。

很多同学都说，70年房子早就塌了，人也死球了。显然这样的回答并没有解开题主的疑惑，万一房子撑到了100年，人活到了120岁呢？

我们应该清楚，房屋产权有两个：一是房屋本身的所有权，二是土地使用权。这就跟你租房一个样，你交了3年房租，3年内你当然有房子使用权，而房子里你花钱购置的物件本身就属于你。这就是物件所有权。

70年的年限是土地使用权，到期就没了。只剩下房屋所有权，也就是地面上的那些砖和水泥还属于你。可能城里的同学们有点愣，不明白这是什么意思，难道我房子塌了，还有责任把渣土搬走吗？

想多了，不用。

到时候就废弃了。

这种无奈其实许多农村的同学早就体验过了，“村民有宅基地使用权，以及在宅基地上所盖房屋的所有权”。这很明白，对应到城市，当地面的使用权到期后，肯定不能让你把房子搬走啊，除非办这事儿的毫无人性。于是，就形成了这样一种情况：宅基地收归集体所有，你的房子没塌，你就继续住。你死后，如果房子依然没塌，房子就归你的子女。

这就是“城市户口的农民子女可以继承农村老家的房屋”的意思，其实并没说宅基地的事，因为宅基地给集体拿走了，在城里工作的农村子女继承的是地上面那堆砖头。

有人问，过了使用权的期限，房子塌了的呢？

塌了就全没了。

而假设房子是在使用权期限内倒塌了，你依然是这片地面的使用权人，其他人无权使用。但你没能力新起一楼啊？怎么办呢？

根据农村的情况推测，肯定是凉拌。

有人说你可以转给别人，让别人盖起来，主人必须是你，你只是给他剩下年限的居住权（那不等于0吗）。你有钱也可以自己翻盖，盖了自己住。

然而理想很丰满，现实很骨感。目前许多地方农村的实际情况为：即便在土地使用权期限内，自己家的房屋老化，地基塌陷，想要翻盖，审批也不给你过。更不要提丢了土地使用权的情况，你家房子塌了，是你家房子的事，关集体土地什么事？你已经没了土地使用权，在这片土地上翻盖，肯定就是违法的。

怎么办呢？

在新的楼盘买个新的房子，就又有了新的土地的使用权和新的房子。

说白了，老嫂子、老哥哥们，您这70年，确实是租的。

昨天我去看了一个刚交付的小区，业主觉得公摊有问题，而且，学区房也没了，导致很多人买了房以后客观上孩子没地方上学，要打官司。

本来不用我去的，临时顶班，就让助理带上了测厚仪、测距仪，经纬仪想了想没带（太重），把铅锤顺手带上了。

进了房子测了一下楼板和墙体没啥问题，应该是业主搞不清楚净高和使用面积的概念，临走的时候顺手用铅锤在南北两侧试了一下，发现北侧无论如何都靠不到墙上。

于是我就下了地下室，好家伙，楼下地基部分的四周，全部有墙体裂缝，而且有注浆的痕迹，应该是为了临时应付交房做的紧急处置。

随手拍了一些照片。

据说竣工验收备案、规划核实确认、消防验收都没过，开发商就大大方方给业主交房了。物业给业主说，装修的时候注意点，如果因为你们乱装修导致后面规划、消防验收不通过，你们自己（办不了房产证）可别怪开发商和物业。

对了，我去的是三期，一期、二期都维权，三期也在维权，但是售楼处还开着，因为这个开发商后面还有四期。所以，如果你有机会被忽悠到这个楼盘的售楼处，那么阅读本文的你还是有机会亲自感受一下你家坐在洗脚盆里的感觉的。

你不要问70年到期之前房子不能住怎么办，如果你不像大伙一样爱将就的话，眼下房子能不能住，你收不收房就挺头疼的。

就目前我的经验，大概10个小区有8、9个，刚交房的时候，地下室就是渗漏的。压根就不像很多搞建筑的、房地产的人说的他们的工程多好多良心。我是觉得收房的时候地库完全不漏水，整洁干燥的小区，能买到这样的小区，就是咱上辈子行善积德攒下的人品。

关键是，就算你下定决心收房的时候就解决这个问题，这个还不好修。

首先，遇到这个问题，最好的解决时机就是刚交房的时候，因为之后业主们就一盘散沙组织不起来了，而且，随着时间推移，开发商也会拿保修期当挡箭牌。但是即便是刚收房，我其实并不是太建议业主为这个组织起来打官司，因为真的很难组织的起来，光鉴定费就需要五六十万。所以，凑合住是符合大多数人的需要的选择。全国范围内组织起来的是凤毛麟角，就是这凤毛麟角，恐怕事后也会后悔，觉得费力且不讨好。

然后，从工程角度，这个维修也很难。

现在的地下室都是一个整体工程，他的顶板和底板以及四周都是迎水面，在楼体发生不均匀沉降的时候，这两个面发生一些开裂，防水就会被破坏导致土壤里的水渗漏进来。混凝土就像冻豆腐一样，并不是外面漏在哪里，里面就漏在哪里，而在内测做防水治标不治本。

就我们目前打官司的情况看，法院的态度是只要鉴定出来这个质量问题，一般都是要求修复的，说明这个质量问题在我国司法体系中是被认为属于房屋质量问题的。到底该怎么修复，目前似乎也没有太好的办法，因为一个是很难把地下部分挖开找漏点，这个工程量难以估计，一个是就算找到漏点，怎么打一条通道到地板下面做防水？更何况有的项目，就比如我拍照的这个，漏点绝对不止一处。

再然后，如果不维权，开发商一定不会主动修，就是内部堵一下裂缝，挖槽把水引导出来再排掉，一些地方做做防水，重新粉刷一下，这些都是为了让业主先收房，一旦以后业主收房入住了，恐怕面子工程也不会再做。

我去过北京一些小区，房龄二十年左右的二手楼盘，地下室顶板的裂缝触目惊心，但是无人维修，我想北京尚且如此，那全国各地恐怕也不会太好。

对于这个问题会对建筑寿命带来什么样的影响，目前似乎也没看到统一的观点。至少从我们目前诉讼的几个省份，都是动用了省一级的鉴定机构，而这些鉴定机构的人员给出的说法也不一致，大部分人都说的含含糊糊的（也可能是因为我听不懂），让我怀疑他们也不知道这个到底会对建筑寿命影响到什么程度。

目前听到让我个人觉得最靠谱的说法是，如果不是楼体附近的渗漏，只是地库顶板和底板，那么最坏的结果无非是水进来把柱子泡烂——按这个说法，真有那么多水及时抽走似乎问题也不大（不考虑24小时抽水的钱的问题的话），或者在内部给柱子做一圈防水，就是放弃掉地下室（及人防工程），反正真打起仗来你躲到下面也没用，两颗炸弹下来再来一场雨，防空洞就变游泳池了。

至于楼体本身，不均匀沉降导致的楼体倾斜，发生的概率也不算大，但是成本很高，就是加固一个楼的费用就是几千万的级别。

现在的开发商资金链本来就紧张，都是项目公司，一个楼盘卖完项目公司使命就基本结束了，接下来就是注销掉。所以一旦未来这些房屋主体结构出了问题，加固也好，拆除也罢（也很贵），大概率就是小业主的问题。

业主的情况我就比较熟悉了，因为我确定的是，当楼体倾斜、严重开裂，依然会有很多业主继续居住、且不会维权，更不会出钱维修。质量问题会随着时间的推移一直发展，而业主的组织难度、维权意愿会随着时间推移变化，导致越晚出事，问题越超出组织边界。

在这种情况下，70年到期了，政府是大概率不会要的，因为拿回去他还要花钱修理或者拆除。

另外一个问题就是物业问题。

一个小区的房价，跟他的整体环境关系很大，随着时间推移，养护不到位的小区，环境会持续下滑。为什么欧美的房子经常几十上百年还跟新的似的？原因无他，就是小区物业服务到位，定期进行维修和粉刷。

说点具体的，就是小区死了一丛花，种颗新的，碎了一块墙砖，换块新的，房顶漏水了，修修屋顶，电梯坏了，叫人来维修，隔上五年或者十年，把外立面粉刷一下。

但是这么简单的事情，我们办不到。

小区的前期物业合同是买房时候签订的，无论后面二手房怎么卖，哪怕是换过了100%的业主，物业公司都换不掉。物业费也是锁死的，因为很难搞出业委会（要求2/3业主参与投票），一个小区上千人，甚至有的小区四五六千人，找不到这么多人，政府和物业也不提供这些人的联系方式，就导致客观上换不掉物业，也不能调整物业费的价格。

随着通货膨胀，交房时的物业费会逐渐无法覆盖小区的开支，物业服务水平就会下降。

物业服务水平下降，中国业主会拒交物业费，于是就会导致物业费收缴率下降，于是恶性循环。

我们可以观察一下全国范围的老旧小区，从交房到变成老破小，一般也就是10年功夫，根本到不了70年，服务就瘫痪了，最先出事的就是电梯（停运）。

物业服务瘫痪比较明显的案例就是“海景房”，因为业主都不去住，就导致海景房小区瘫痪的速度比普通小区快很多，去山东威海这些小城市的海景房小区转一转，就可以很清晰的感受到物业瘫痪之后的小区会变成什么样子，这些海景房小区的命运，以后也会在城市其他小区身上发生，只不过是时间问题。

这个问题怎么破？就是成立业委会，把物业费涨上去。而我们业主哪怕是维权，要换掉物业，一般的口号是什么？是要降低物业费。你一说涨价，90%的业主都不要说给你投票，业主群他们就开始各种谩骂，绝对不会听你说的。最起码70岁以上的业主是不会为了维持房价或者几十年以后的建筑安全同意加钱。

只要制度不改，期房预售制度+先有物业后有业委会，我认为目前没有任何办法避免房子砸在业主手里。

而就目前的政策形势看，房产税会比大规模的物业瘫痪、建筑质量灾害和70年土地使用权到期先落地。

物业瘫痪了，业主就不交物业费。

房子失修了，业主也不会出钱维修。

那么税到底收不收，让不让业主逃税，恐怕比70年到期后是否想办法再收70年更难。

至于“物权法规定自动续期”“民法典规定自动续期”，我认为纯属断章取义。民法典的完整规定是第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

媒体总喜欢强调前半句，而我加粗了后半句，但凡是有点阅读能力的人都能读懂这句话的意思。

我有两个小朋友，经常有人说，律师你这么有钱，是不是给他们一人买一套房子。

我倒是觉得可以考虑给他们一人弄套铺子，或者写字楼，让他们以后能收个房租，自己爱干什么干什么，凭兴趣选择工作。住房或租或买，让他们以后凭自己实际情况想办法。

实在不行买个国外的房子也比国内的靠谱，国外房租/房价，一般是15年的房租可以收回房子，国内是50~100年的房租能换一套房子，还是不算银行贷款利息，如果算上银行贷款利息那稳定100年左右。所以国外的房租可以覆盖维修养护费用还有的赚，国内的房租和贷款利息、物业费、养护维修费用算个总账不见得是正数，除非房价永远涨下去，有机会割下一代人的韭菜。

谁也不知道哪一代人是最后一代，我们大概率就是，最多算一代，70年可是要两代人。

咱们（80后、90后的）孩子们，现在的2010后，等他们30岁（2040年）的时候，手里攥着爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷留下来的6套房子，刚刚把房贷还完。

而这6套房子，可能有4套是物业瘫痪的贫民窟，1套是烂尾30年的商品房，还有1套是不均匀沉降需要加固。

然后，他是不是要交这6套房子的房产税？

2010后们想把房子卖出去的时候，政府说不定会出台史上最严“限售令”，每个家庭只可以最多卖出一套房子。

至于70年产权问题，要等到2010后们60岁的时候才需要面对，也就是说，他们还要再等30年，才知道到那时候国家有没有出台关于续期费用的缴纳或者减免的法律规定。到那个时候咱们指望把房子加上几倍卖给2030后、2040后？他们脑子得多不好使，自己（爷爷奶奶留下）的房子不住，花高价买别人爷爷奶奶都不好好盖、好好维修、好好养护的房子。

而我们居然从现在就开始操心这个事儿。

难道现在该考虑的，不是烂尾楼该怎么交房的问题吗？

我觉得题主可能多虑了。

现阶段，我个人认为，那些高层房子，能不能住70年，都是个问题，这是其一

其二，房子本身不值钱，值钱的是地段

这两个巴掌糊过来，至少百分之50的房子，根本遭不住，至于70年还是100年，或者永久，没多大意义。

就像农村的自建房，修的在霸气，占地再大，你也只能圈地自萌，安慰一下自己以后回农村养老。

就像我爹妈，一边喊着回乡里养老，一边在县城买了套房。

四舍五入，等我爷爷奶奶去世了，农村那栋大楼，谁又去住呢？？？

先说房子质量问题，并不是我看不起现在的开发商

因为我明年就有购房资格了，这段时间也留意了一下长沙的房子。

有些小区，也就10来年功夫，好家伙，那破的，那叫一个贫民窟。

垃圾堆的到处都是，消防梯都堆了好多“垃圾”，应该是哪个老头老太太的杂物。

连中介都只能摸着头跟我说：这个位置好啊！学校近啊！买菜方便啊！

当我去两年内的新小区，开口闭口谈物业，谈环境，谈位置，谈周边潜力，谈商圈。

那种老小区，连中介都吹不下去了。。。。。

哪怕摆脱了房子的质量问题，管理问题。

单说周边资源的变迁，你这房还是当初的那房嘛？

这个问题，我觉得才是致命的，比房子质量，小区配套，更加致命。

新的房子不断建造，自然而然会有更多更好的资源和规划进场。

毕竟，卖房谁在赚钱，我也没法说对吧。。。。

开发商？？开发商就是个喝汤背锅的，上不了台面

除非他跑路，才算壮胆吃了口肉。

房子还是那套房子，有的是办法让你的房子变成一堆钢筋混泥土。

除非你那个房子的位置，占据的实在太核心，动不了你。

有些二三线小城市，已经开始分“老城区”和“新城区”

你说，未来那些个贫民窟一样的老城区，谁踏马住？

如果不是人口太密集，一时半会整不了你。

来日方长好吧。

学校一搬，新医院一修，大商场一弄，你就守着你那堆水泥等死就完事了。

长沙有一小区，当年号称顶级神盘，那天开车路过的时候，中介兴奋的拍着大腿说

你看，你看，那小区，当年可是长沙超顶级的楼盘

我余光瞄了一眼，说实话，那破房子，我租都不会租。。。。。

据说当年住那里的人，非富即贵

现在破成那样，我寻思着，还住那里的人，怕是家道中落了。

所以，题主你这个70年租房理论

我觉得你想的有点太美好了，真的。

只要政府一天需要靠卖地赚钱，百分之80的房子，就只能成为噶韭菜的镰刀。

除非你所在的城市，经济腾飞

或者国运长虹。。。。

不然，你房子能不能住70年，都是个问题。。。。

我说的住，不是指的房子增值贬值

而是它符不符合，70年后的居住环境。