土地财政玩不下去的原因就四个字：矿采空了。
首先为什么会有土地财政？这个是我国从宋朝就制造的无解问题：强干弱枝。中心和地方的财政矛盾自古以来就是一个无解的矛盾。
九十年代中心向地方要钱，结果地方一个个隐瞒收入，全在哭穷，然后朱先生大手一挥，国地税分家。大头增值税归中央，零零星星的归地方，地方没钱了怎么办？土地财政应运而生，税金可以中心收走，但是地方卖地的收入归自己。中心有了钱去发展航天、航母这些地方根本不可能去投资的项目，地方把土地卖给房地产开发商，开发商帮助建设新城区推动城市化，地方获得了巨额卖地收入，大家都有光明的未来。
地产商开发了新城区，城市变大了，谁来住呢？农村人口。农村有人，有钱，只要农村有源源不断的人进城买房，开发商就有钱买新地建新房，地方政府就能继续卖地，继续获得收入。地方通过开采当地农村这座“矿山”。就像挖石油一样，财源不断。进城人口越多、开发房地产越有利润、城市化越快，土地财政越有钱。
城市化带来的土地财政本质上就是“挖农村人口这座矿”。而现在玩不转的原因是：矿挖完了。农村也好城市也好，通过六个钱包、按揭等手段，有收入基础的人都买房了，几十年后的收入都透支了。能够为土地财政贡献收入的人已经没有来，城里的房子卖给谁去？地产商、地方财政的财路都断了。开采得太狠了，农村这座矿山的“富矿脉”都枯竭了。
目前财政政策真的是把人口当成“不可再生资源”在做一锤子买卖，财政只在人进城买房的时候赚一次卖地的钱，相当于只赚一次“门票钱”，之后人在城市里的吃喝拉撒基本上不用再交钱给财政。（人口增长给予地方的税收收入太少了）
更糟糕的是大城市的虹吸效应，人和财都被这些大城市吸走了。省一级哪怕是省会城市的城市流入人口也在减少。所以土地财政也玩不转了。这也是为什么这些年频频传出大城市“抢人”的新闻。它们不是在抢人，而是在“抢矿”。本地农村人口不足了就挖外地大学生，因为只要有一个外来人在城市安家落户就意味着他可以立刻给这个城市带来几十万上百万的购房款流入，而这间接也会有一部分转化成财政收入。
土地财政就是建立在“城市和城市人口持续增长”这一前提下的一锤子买卖，一旦这个前提失效，破产是早晚的事情。
综述，地方政府需求土地财政以及土地财政难以维持的原因有两个：1、地方财政缺乏“造血能力”，目前的地方税收无法满足自身需要。2、本地农村人口资源的枯竭以及其他大城市的人口虹吸效应导致城市开发乏力。
第二个问题，为什么地方只能依赖土地财政？因为地方真的没有钱。下图为我国税收分配比例。占我国收入的几个主要税种大头基本上交或平分。人口在城市里生活消费能提供给地方的税收收入真的很少。除了土地财政真的毫无依靠。
我们经济体08年引入凯恩斯模型刺激经济增长，并且对模型进行了改进，大致的逻辑和其他经济体一样：增加支出来干预市场下行，政府部门增加支出、居民部门扩大消费、企业部门容纳就业，分别对应大基建、扩大内需与双创，投资占比大于消费。但又对凯恩斯模型进行了改进，政府主导但政府部门并不像其他经济体那样政府部门杠杆激增，而是通过土地财政把杠杆转移到居民口，这时就不得不提房地产的定位和历史使命：房地产首先是税，其次才是投资品，房地产的历史使命是挖掘居民储蓄和负债的工具。大家为什么还愿意举债缴税，主要是房价永远涨的信心还在，投资者坚信00后10后总会举更多的债来置换自己交的税之后还有结余，一些小地方已经把首付降到20%来置换各个环节的债务，是不是旁氏味道越来越重了呢。
理解了上述的逻辑，就理解了土地财政为什么玩不转了，主要问题是居民并不能再加太多的杠杆，再加大概率导致信贷的塌方，现在民间的借贷还不包括到居民杠杆的计算中，借亲朋的钱原则上也要计入到居民的还债压力中，读者也不难发现现在钱越来越难借和要，主要是越来越多的人已经陷入了举债置换债务的陷阱中去，亲朋借贷总是优先级最低的，也就意味着民间信贷违约是系统债务违约的前兆。其实就是一个两难，继续加杠杆吧你不知道后来者会不会违约，不加杆居民没有储蓄支撑土地财政收入，前者导致系统性违约风险，后者只是土地财政收入下降，两害取其轻，如果选择后者，完全可以把首付比例和贷款时间延后再续一波命，让后来者举更多的债缴税，不就是我国版的次贷危机么。
扩展阅读可以参考下面两个文章：
土地是收七十年出让金，等于透支七十年未开……
谁家把未来七十年的钱花了，日子也不会好过……
其次，这个模式还有隐患，名义上是七十年，但实际上，不太可能过七十年，再拆房重新卖一次……
七十年后，无法再收一笔土地出让金，收了就会社会崩溃，这是无解难题……
透支远超过七十年……
再次，因为大笔土地财政收入，导致政府花惯了，几乎是按照年年有这么一笔大收入的模式在膨胀花钱……
年年都在花七十年的未来收入，这个模式支持不下去才不奇怪，不明白为什么支持不下去才奇怪……
人民购买力有其极限……
掏空六个钱包才能买房子，谁家也没有两套爹妈……
谁家也不能年年换房，怎么就能年年买房？
现在是全国有能力买房的人，全部身家，加上透支未来几十年收入，翻了接近一倍，去应付贷款……
谁有那么多未来几十年？
没能力买房的，就是没有啊，也不会突然有钱……
土地财政的不可持续性，取决于手段的不可持续和目的的不可持续。
1，为什么说目的不可持续
土地财政有个核心的隐性逻辑，如同山中客不识庐山面目一样，往往会被大部分人忽视。
即地方政府的土地财政本身也只是国家资本匮乏时期的阶段性选择，并非目的本身。
无论地方政府和商业银行甚或中央银行的对口资管职能，当下在偏好上有多么依赖土地财政，只要在政治上过硬的官僚，都不会认为过去二十年的历史是常态。但反过来，土地财政的价值，也恰恰蕴含在这个逻辑中，即为中国的城镇化建设，提供了一套行之有效的方法论。
只是，万事万物皆有度，过则不及，烹小鲜也不能一个劲儿地搁盐巴，本来吃上饭的目的下，做饭的手段是必要合理的，可如果最后上来一锅齁死人的浑汤，就不能怪在座的各位掀桌子了。
一旦土地财政完成了它的历史使命，成为历史进程和社会发展的阻碍，那么从理性的角度讲，针对性的调整和改革就在路上。当然，从地方长官的感性角度看，这种爽脆的政绩副本，是否还可以多刷几次，答案就很发散了。
2，为什么说手段不可持续
一个封闭系统，是需要不断做功才能保证系统的健康。如果要讲永续经营一个系统，当期的方法有三个，第一是投入资源，第二是投入智慧，第三是智慧地投入资源。
当然，这是一种简化的说法，便于理解。
第一种方式投入大量资源，见效快，但很快就会产生耐药性。比如城市建设和土地财政，土地征集本身的成本，会伴随着土地出让和资产价格的飙升水涨船高。随之而来的就是开发商的地板价格预期上升，然后资产价格再次上升。形成这种螺旋上升的循环。
在这种上升螺旋中，不断有人被甩开掉落。资金和信贷额度不足的开发商陆续出局，接着渴望上车的刚需，因为钱包厚度和数量终归有限，在加满杠杆压上六个钱包，依然无法扣开车门的情况下也被淘汰。最后市场上的玩家越来越少，大部分成交都来自置换资产的配置性优化。
与此同时，快速募集到大量资金的地方，在支出水平暴涨后，渴求更庞大的出让金来支撑体系和方法论的运转。真，马太效应！
这种方式，只要一触碰到边际，就会戛然而止！就算去年还是历史新高，今年可能就高处不胜寒了，也就是古人说的寅吃卯粮的寓意。
3，无论是何种角度的不可持续，该进程都表现为资产者对无产者的剥削，和国本不合。
如标题，这个不过多论述，涉及到根本，就看初心了！
先说结论：土地财政本质上是在透支未来，用竭泽而渔的方式换取眼前的繁荣，有悖于“代际公平性”，注定玩不下去。“我死之后，巨浪滔天”的故事，你们都知道结局了吧？
再看政策进度：2021年6月，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
本次改革将分为两个阶段实施，其中第一阶段将从2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南为试点；第二阶段从2022年1月1日起，将在全国范围内全面实施和推广。
简单解释一下：以前，地方政府卖地，钱是自己的，随便花，既可以给公务员发工资，又可以做地方项目。现在这个要进入税务系统，那卖地的钱再花就得走财政程序了：做预算，定方案，走审批，搞审查，算指标。
地方卖地的钱，地方政府不再拥有直接支配权了，所有权归国库，当地方基础建设有资金需求时，需要从国库统一调拨。当然，这也就意味着，在我国适用多年的土地出让金制度，正式寿终正寝。
再联系最近的新闻，什么地方政府的隐性债务清零，LPR双降，生育率之类的话题，你猜房产税会不会来？
最后，说说土地财政玩不下去的具体原因：土地财政在短短十余年间，积累了万亿体量的巨额可支配财力。但它的弊端也是非常明显的。
弊端之一：出售土地换取收入的短期行为
各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资。这种行为，既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性，又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上，绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说，我们既要防止过高的积累率影响当前消费，从而影响人们的劳动积极性，又要坚持可持续发展，不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国，土地资源这个不可再生的资源，更稀缺珍贵，其使用的有效性更关键。
弊端之二：利益分配机制不合理
土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于未来往后届政府显然是不公平的。在土地出让金制度下，现任届政府将土地出卖，卖地收益都由本届政府支配，这样，就使得各届政府无法实现收益共享，令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化，往往也导致了土地滥用。再者，有时下一任地方政府，还需要负担土地卖出之后的开发配套投入，乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的，随着土地所有权的不断出让，各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减，长此以往，将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。
弊端之三：巨额利益诱使土地“寻租”
征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府，以经营城市或经营土地等名义，炒作土地。国家的供地政策改了，即实行土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征地政策却没有改变。当前，农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在，一方面用计划经济的办法低价拿地，另一方面用市场经济办法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失，势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用，导致腐败的产生。改革二十多年来，中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等，究其深层原因，无不都是不少地方政府把土地当成生财之道，很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备，也是屡见不鲜了。
土地出让金的利益分配机制不合理，可以从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额审批中究竟能够获得多大收益的调查佐证。这些收益大致有以下几种：耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费。有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”进行“体外”循环。这一项调查表明，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企业占四成或五成，村级组织占近三成，农民仅占5%～10%。这样，失地农民的社会保障问题必然成为严重挑战。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额增值收益，大部分被中间商或地方政府所获取。从全国范围看，2001年，政府从征地中取得的一级市场的收入是1300亿元，企业取得的二级市场的收入是7000亿元。到了2002年，一级市场的收入是2400亿元，二级市场的收入达到了10500亿元。而这10500亿元中，有9%以上是抵押，即拿着土地到银行去抵押贷款。所以说，如果土地存在泡沫，它实质上就是金融泡沫。
谢邀
据说在城乡统筹、新农村建设进程中，有20多个省市通过推行“农民放弃宅基地使用权换取集中安置、放弃承包地使用权换取社会保障”的办法，促进农民生活城镇化，农业生产规模化的进程。同时，各地也用“置换”出来的土地指标换取城镇建设用地指标——“城乡建设用地增减挂钩”。
现在已经普遍认为，这项土地置换政策已被地方政府曲解、利用，并成为以土地生财的新途径，即所谓“土地财政”。中央指责地方突破指标，甚至无指标而“挂钩”，违背农民意愿，农民“被上楼”，逐渐演变成了一场新的圈地运动，“恐怕要出大事（陈锡文）”。其实，若能站在地方角度设身处地想一想，对现在深感忧虑的“土地财政”才会更清楚一些。
一、是否真的存在“土地财政”
首先，“集中土地”并非就一定是“以地生财”。简单的道理，农民只有从现有的零星分散居住转而集中居住，才能有效地统一解决好水、电、气、行、排等一系列生活基础设施，从而提高生活质量；农民分散的包产地也只有逐步向种植或养殖大户集中，才能提高农业生产水平，加快农业生产向产业化、规模化发展。而这些，都离不开集中现有分散的宅基地和耕地。
其次，在农民的“放弃”和政府的“集中”之间，只要坚持做到“两个不”，一是加强督查，确保不突破“红线”，严格控制在当地的用地指标范围内；二是因地制宜，逐步推进，选择有集中条件的中近郊试点，做到不违背农民意愿，不强迫“上楼”。不少试点开展此项工作的地方，如成都市等通过对农民给予适当经费补足，提供就业帮助，加入养老和医疗保险等等，使多数农民做到了自愿“上楼”，过上了城市人的生活。不少地方政府主要政策取向已经放在了解决农民关注的社会保障和住房问题上，不仅没有为地方政府的财政捞钱，相反还要从财政拿出钱来给予补贴，工业反哺农业。
二、土地财政实很无奈
所谓“土地财政”，即指政府依法收取的“土地出让金”。地方关注“土地出让金”情有可原，现行税制下中西部地区地方财政多数被叫做“吃饭财政”，甚至“吃饭”也成问题，即自身财力不能确保上级政策规定的个人“刚性支出”，而是要靠上级的转移支付。经济社会发展改革的资金自身就更无法办到，必须跑“部”前进，争取项目资金，如果不允许地方政府利用土地出让在城市化进程中获利，向农民提供新房、社保和养老金的承诺恐怕就是一句空话，相当一部分地区缓解“三农”问题，向农民提供基本的社会保障，都必须在“土地财政”中想办法。日前，中央采取措施将土地出让金纳入预算管理，展开了土地出让金和土地开发整理资金专项审计调查工作，采取措施专款专用，但不是全面打压和杜绝。不可否认，在现有财税体制和政治体制下，土地收益是体现地方分权和地方利益的少有的重要内容，若完全拿掉或者收归中央，势必断绝地方的出路，土地的开发、利用、整合可以放缓，但土地也将成为“死地”，地方经济恐怕更难发展。地方干部除了“勾兑”上级，恐怕更无自主权和积极性，“希望的田野”可能会成为“失望的田野”。
三、税制改革未见效
不能否认，地方政府在财政收入没有自主权的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府扩大出售土地换取收入的短期行为。但是在现行税制条件下，尤其在中西部欠发达地区，地方政府财政收入和经济发展能“立竿见影”的唯一空间就是土地，不在土地上做文章又能做啥？不在土地上做文章难道不又是懦弱和犯傻的政府？要改变大家担忧的“圈地运动”，最根本的办法不是行政高压，而是加快税制改革，加快开征“物业税”，改变地方财政过分依赖土地批租环节的现状，从不动产保有环节上取得财政收入，并使其具有持久性和规范性，地方就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量，更好地转变职能。当然，物业税的推进面临十分复杂的问题，但是，权衡利弊，利大于弊。加快开征步伐，再来逐步完善，这才是防止“圈地”的有效措施和当务之急。正是上级税制改革不给力，所以给地方“土地财政”留下了想象和运作的空间。
总之，“土地财政”不仅仅只是为了“圈地”，诚然有问题：表现在地方，根子是体制，关键是上级。上级领导解决此问题的办法最好是：立足地方发展，加强、加快引导，而不是怒目斥责、一棍子打死。
再来个延伸阅读：
劳动者住宅私有化之后,其地位就降到极其低下和悲惨的状态,劳动者通过放贷而拥有私人住房，他们得意洋洋，但是他们的房子不会成为资本,没有收益,反而是一个破败着的包袱，他们是一些可悲的人,将人生所有的东西,都献给了这个巨大的垃圾。
——卡尔，马克思
答案就是被骗了，房产本身没有价值，在被炒作出的不断爬升的价格下，劳动者被诱导全力购买房产，以期望“房价爬升”“坐等升值”。
但却并没有注意到房产不是资本，甚至还不如金钱，货币好歹“超级资本”绝不会允许其剧烈浮动，但房产完全是一个市场决定其价值的玩意。
劳动者拼死拼活，乃至于依靠借贷以购置了房产时，就把自己的命运完全交到了市场手中，房产增值就欣喜若狂，恨不得再买三套；房产贬值就如丧考妣，后悔不已。
而房产狂热，使得大批的房屋被“制造”出来，但房产的受众，这个垃圾的接盘侠——劳动者手中的财富却并没有增长，反而大量的被抽走，乃至于已经提前支付了未来的“鲜血”。
房地产大笔的贷款，再去购置地皮，再在地皮上修建高楼大厦，再把高楼大厦卖给劳动者，在房产炒作下，房产价格一路攀升，劳动者本身经济实力不支持，但为了利益不惜贷款买房，结果是什么？
房地产归还了贷款，在地产升值中完成了下一个楼盘的资金积累。
银行收回了房地产贷款，又把地皮卖出了高价，还再次贷出海量的房贷。
劳动者贷了款，却买了房，在房产增值中“资产”似乎在一路升值。
好像皆大欢喜对不对？但前提是房产一直在增值，请注意！房产本身没有价值，他的价值是被需求创造出来的！就如同作为装饰物时的钻石，他本身没有价值！
房屋一平数万元，地砖完全可以镀金！
而现在，需求已经被满足，或者说劳动者已经彻底吃不下了的时候要到了。
无数正在等待接盘的房产无人接盘会发生什么？你家的地砖真的镀金了吗？
