本人认为目前可预见的黑天鹅量级都不足，够劲儿的灰犀牛倒是有不止一个，正步履坚实的走来。以下内容会引发忧虑和不适，请慎看。
第一个是供大于求。在武汉上海和郑州或者随便哪里，十八线小城镇都算，你家附近的一到六层矮房子是不是都变成了高密度大楼？原来的荒地滩涂果园坟地上满是摩天大楼。三十层建筑覆盖了原先几倍大的区域。人还是那些人，房子多了不知多少倍，不信看看窗外。有人说农民进城所以房子多，你也太高估农民了，从乡镇到一线，农民不够分啊。农民又不会用假公司贷款，不是合格的韭菜。
供大于求还体现在年年上扬的房产投资增速和面积增速上。随着中国的房产开工面积每年乘以1.1，每过一年，这个看似稳定的乘积代表了巨大的增量,五年就会增加超过60%，七年就会总量又翻倍。假设户型基本不变，如果现在一个普通四口之家有3套房（老人一套小夫妻一套，老家放一套），七年后就得平均一家6套（平均老人一套，年轻人4套，老家房子空关难以维护）。十年后平均一家接近9套（此处说的是面积，价格不预测。这是平均，意味着每当有一个困难家庭仅1套房的，相对应的就有另一个家庭有17套房，震撼不？当然也不排除少数人有成百上千套的情况）。而同期，人口要稳定得多（实际是加速下降）。这意味着出租会陷入困境。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集，让房产增加不明显（因为有旧房被扒掉或丢弃在老家），而未来显然不行，房子多了就是剩下了，2000至2019年盖的巨量高楼很难有拆迁机会，也不好租，还要按时交物业费和维修费。比花钱讨厌的是折旧和过时，至少以后不好停车的高密度小区都不好卖（房产税什么样我猜不到）。现在什么房都有人买，房子多了买家就要变挑剔。很可能总体盘不变而旧房价格差距拉大。
房子多了人们自然会挑更好的住，新房子肯定会不断改进。别指望老房子传给孩子，孩子大概率不愿住，就像现在我们不愿住三十年以上的老破小。
目前一线城市控制人口，二三线抢人形成动态平衡的情况下，房产开工面积依然等比例增加就会造成严重过剩。于是各种名义的抢人大战暗流涌动，高学历年轻人最好也最难抢，需要有高利润产业。许多产业落后但仍有一定名气的二三线城市为了维持增速，只能利用医疗教育和养老，把老人都当人才家属引进。四线以下城市的人口资源会被迅速无情的抽干，从商店到小学都逐渐凋零，尤其在高铁网络建成后（高铁网在日本就促进人口急剧向大城市集中）。为了娶媳妇买县城房子的农村年轻人会承受最大损失。
而现有房子的折旧和落后是很可怕的。很多人说我买在市中心，将来一定升值。然而随着城市扩张和交通方式改变，新的建筑设计会带来更好体验，而旧的高楼很难拆迁，会逐渐成为新一代贫民窟，越来越不受喜爱。出于经济需要，地方政府也有极大冲动在新的大面积空地上开发新热点。新热点会摊薄旧热点，除了北京这种标准摊大饼城市。不要谈什么深圳土地稀缺，需要它稀缺才稀缺，需要有地时立刻不稀缺。
中国也根本不缺地。上海浦东和金山的空地足够再建一座上海，南汇的空地可以让你飙车一小时穿不过。北京更不缺地，旁边的河北省都是地，随便划。最可怜的是海南的房，现在政策已经出到极致了，看不出除了黄赌毒还有什么办法能振兴此地经济，给海边的连片空房找到新主。本来应该是需求带动房价，现在变成房价坐在天上，等月薪3000的人涨工资。问题是高房价妨碍了企业涨工资，海南很多小区看房子外观像佛罗里达，里面只有临时家具，打二折租给附近工人。海滩上少了比基尼，多了捡瓶的大爷大妈和拉客参团的东北大哥。这个岛整个就是房产经济的反面教材。
第二个灰犀牛是人口减少和外流。随着开放程度大增，新的中国人不再视国外为畏途。中国年轻人越来越容易出国和定居，出国买个房也没太难。别信有什么神秘力量能阻止去境外投资，那是中介套路而已。这帮人靠这个谎言证明放水必涨价，而水不会流走，可是富人的财富流走太容易，尤其国家正在推动人民币国际化。真正妨碍出国投资的只有现阶段大多数人的不适应。加拿大和澳大利亚的房子国人已经买进太多了，甚至林地、沙漠也买，拿来打猎开party。东京湾台场的大房子比深圳的海景房设计好很多，看了才知道深圳的住房设计多落后，邻居够素质，绝不会把内裤挂出来，也不会出门就堵车，价格却只有深圳的一半。中国留学生数量巨大且增长快，代表了富裕阶层的下一代，他们熟悉国外语言易拿居民身份，起到引流先锋作用。
东京房子买不起，福冈京都布里斯班墨尔本西雅图的海边也很多，不看不知道，一看才知道资本主义的腐蚀性有多大。原来住福冈200—300万人民币可以住市内繁华区看海景钓石斑鱼，出门20—30分钟登机飞全世界；原来住美国和加拿大可以自家有码头，单独对着一个大湖；原来住澳洲可以上班打字下班潜水冲浪。同样价格在上海徐汇的老区只能买个39平房子，附带蟑螂老鼠和一身油烟味。很多小区没地下车位，停车比潜水冲浪还需要技术。人家不仅价格便宜，还收益高。伦敦的房租收益二倍于上海，别问我哪个舒服，我只知道从中东的王子到俄罗斯的大亨都喜欢伦敦，他们似乎对上海的黄浦江没有什么特殊情节，也不知道深圳的学区。
比外流慢但更可怕的是人口变少，各地争人才大战日趋激烈，结果是目前很多城市完全不再限购。在沈阳，只要八辈子亲戚里有一个上过技校或高职，那你就是人才，需要引进。上海临港实际上已经对上海就业的本科生放开买房。城镇化最终减少的是农村人口。放开限购之后就是抢人大战，最终比的是就业机会和宜居性。从这个角度讲深圳是一线中发展最不平衡的，就业强而教育医疗差。一旦房价涨幅放缓，资金容易四散。
第三个灰犀牛是控制舆论难度加大。别小看这些人的谎言洗脑，听起来合理的好故事可以支撑郁金香和藏獒一路飞升，中美老太太对话骗了几代人。不到弃养的那一天，藏獒还是可以沉航母的。现阶段中介套路用得太久。无非是放水必涨，不买房就是没理想不奋斗不对女孩负责，遇上看空的还必须骂上几句屌丝穷鬼。然后张口闭口都是月薪200万的人怎么样，强调国家不让掉价，顺便吓唬人说不赶紧上车要赔钱，攻击年轻人自尊心。靠这样的话术控制话语权，强化上涨预期。
但舆论控制的成本和技术难度也在升高。以前水军控制微博只需要盯住热贴，以钱直接运作，同时用辱骂和废话刷掉反对意见。论坛删帖也很容易，关键词一搜就删去了，转手收钱。现在视频平台越来越多，UP主们表达方式极多样，其中还有不少大人物不好去动。水军控制视频很有技术难度，光是看一遍就够费时的。视频的弹幕不是跟贴，不方便用水贴刷到下一页，水军骂人灌水还会被删，只能老老实实收买无良大V（一个个买很麻烦很贵）。一旦舆论失控攻守互现，高价房可就危险了，尤其是专家和普通人开始晒房价升降，以自己为例现身说法。一旦房产租赁甚至售价数据连续下跌，人们可不像前些年那么容易骗了。
深圳的中介有一万个理由，骂遍微信微博，也遮掩不了这个城市缺少教育和医疗的现实。炒作富翁抢房，还常遭遇富翁们抢盒饭的尴尬。炒作万人抢房，其实只有五套房作宣传。泡沫需要人接盘，靠香港避险投资和企业贷炒上去的房什么韭菜能接住？能以个人钱包接手企业泡沫资产的就不是韭菜了，是参天大树，一定会孤独的站在山岗之上的。高位接深圳南山的，逐渐就要唱南山难了，跑得早是富翁，跑得晚是负翁。立贴为证。
最可怕最人人可见的，是房租下跌。一旦普遍发生后，房子就变得不适合持有，只适合倒卖。房租看的是社会后来者（也就是新韭菜）的承受力。国家健康富强真有钱，房租就会涨，否则神仙也左右不了租房者的意愿。无论谁，如果不能让国家真的富强，房租都会无可奈何的降。现阶段房租看似没降，但合租群租明显多了，单人租小一房明显难了，整房价格未降是租房者作出牺牲换来的。还是那句话，房价涨后最倒霉的就是有理想去大城市打拼的年轻人。
可是国家发展得好，房租还是大概率降，因为房子会太快的变多，人人变房东而租客会变成最可爱的人。别以为鹤岗是个例，房子太多的城市都会难租，很多有活力的大城市也有租不出价的小区。如果你不觉得，别急，这几年的房子建设速度世界遥遥领先的第一，总有房子够多的时候。一家平均几套并不遥远，想租出去难，租出去后维护更麻烦。不仅出租前后要修补打扫，万一碰上租客不着调，或者房屋出租代理公司跑路不退押金，还得跟着善后赔钱。
有人觉得需要很厉害的黑天鹅才能降房价。个人不认同。大概率以后是已买的房子出租增值能力不足，又有折旧和风险，逐渐被其他投资方式和新的更有噱头的楼盘代替，然后阴跌或不动。保增长最合理可行的方式就是一手房涨而二手房阴跌。
房价整体不降也不代表二手房好卖，深圳这一波的炒家就有意避开原来的二手房区域，实现新房价格飞升，老房纹丝不动。
小城市和乡下降价，也不代表大城市永远涨。要知道这种多大城市的上涨预期早已经被极大透支了。透支到什么程度？我从自己的楼上看旁边的豪华别墅区，上百幢没一家亮灯（过年会有五家以下亮灯），每幢都价值一千万以上，长着草等升值十年了。当日本的房价下跌，东京一样完蛋。北上广深是世界超一线？
建议有钱存银行，毕竟2000万存银行可以有百分之五收益，两亿存银行可以谈到8%的年利息，这完全不用缴税，无风险不妨碍流动，不怕高位站岗，不用装修和维护，三年增值超25%。够不够诱惑？
2000万加贷款买深圳的房，全款还行，贷款实际可能多花本金30%—80%的利息和税，大多数利息还要高。不算装修钱，后期还要花时间维护出租，出租难免有空窗期，三年内它不涨50%就不如存银行。可是现在深圳的房价已经在排斥实业。高科技企业离开深圳不需要付出代价，反而经济效益很好。中介嘴里吹的月薪几万（还有吹月薪几十万几百万的，注意是月薪，难道不是几万日结？哈哈）的年轻人见过世界了，不是深圳的铁杆粉丝。不论多少万也根本来不及接高价盘，阿里p8和华为经理也不行，因为他们毕业就奔三了，也会生病会恋爱会暂时充电，还有父母老婆孩子和小三儿要花钱，家庭年收入50万的去掉教育花销和全家医疗风险，其实日子并不会多优越，给孩子报学习班也会皱眉。卖空气币的和p2p集资跑路的倒是可以接手。
最后一点是炒客和当地政府会极力在新的地方创造新的热点，目的是用一手房把钱圈走，而不是留给老区的二手房东，深圳这次就是这种方式。房产界的操盘规模在增大，以前最多屯个地发发规划，制造上涨预期和恐慌，现在是纵向联手（别问我和谁联手）的同时横向联手，找个噱头共同炒作。政策（某示范区）、宣传（海量水军抢话语权造势，在深圳年初出货期间，不唱多的声音会被迅速打压，不论什么平台，现在就不会，说明出货完成）、贷款（关键一环，深圳的还违规）和操盘协调一致，散户房东全上车后，各家一手房项目胜利结束，寻找新机会。
之后该片区失去炒作意义（买的地皮用完）和必要政策支持（企业贷按计划被查），各路队伍吃饱喝足作鸟兽散，炒高的片区失去了魔力推动，会有几年逐步阴跌回正常水准。
意外，这几天这种帖子也可以被人看到了，到现在评论区基本正常。以前早有专业水军团队给我上手段了，置底或非常多的人身攻击。这次没人管，看来这波项目真结束了。
喜欢看刺激的，补充材料如下
https://zhuanlan.zhihu.com/p/377352441
