现在美联储加息在即，长期又叠加人口危机的预期，总的来说，今年下半年买房，风险＞机会。
问题是会不会像日本一样，发生崩盘式暴跌呢？
众所周知，我们面前的高房价，是一个巨大泡沫，“看得见的手”正面临着政策选择，泡沫一旦刺破，很多人的生活都会发生天翻地覆的变化。
但决策者通常不会告诉你他真正的决策方向，因为他要的，永远是稳定可控。他所释放的信号，通常叫前瞻性引导——用以扭转和降低公众对某一发展方向的预期。
独立思考、独立决策，既要求你免于群体思维的裹挟，又要求你不被政策舆论所诱导，只有做到这两点，才能真正地“任凭风起浪，稳坐钓鱼台”。
日本是躺平、佛系、低欲望、低生育等名词的鼻祖，我们现在所经历的事情，大致都能在过去的日本社会找到原型，比如高房价、供应链转移、毛衣战、本币国际化等。
搞清楚日本决策当局，当时为什么选择刺破泡沫，对了解我们正在经历什么，和未来将会发生什么，就很有借鉴意义。
日本战后经济快速腾飞的原因有：
❶ 自上而下的管制经济体制，建立起出口导向型经济；
❷ 友好的国际环境，承接了第一次产业转移；
❸ 人口红利形成了比较优势，再加吃苦耐劳的国民精神。
看着是不是特眼熟？
要不怎么说东亚儒家文化圈的崛起之路，都是一个模子刻的呢。
“实业立国，科技兴邦”的道理永远不会过时，然而工业化末期，产能过剩导致资本过剩，过剩的产业资本转化为金融资本，追逐资产，制造泡沫，抢夺存量财富。
日本的泡沫经济时期，指的是上世纪85-90年代，日本经历过的一场虚拟经济高速膨胀的时期，泡沫经济的原因是：
❶出口受阻，实体经济遭受打击；
❷利率下调，货币泛滥；
❸石油危机过去之后的低通胀环境；
❹ 人类愚蠢的从众心理。
从上图可以看出，日本泡沫的直接原因是货币宽松，泡沫的破裂的直接原因，是后来日本央行的货币紧缩。
所以说，资产泡沫的一个显著特征，是价格脱离基本面，只和流动性高度相关，你看现在我国的情形是不是就是这样？
核心问题是：
❶ 既然泡沫时期那么好，为什么要刺破？
❷如果是主动刺破，当年的日本决策层是怀有怎样的动机呢？
❸ 如果不是主动刺破，又是怎样的外部条件，使得泡沫不得不破呢？
首先，泡沫时代是不是真的好？
有人说，当然是真的好，不然日本人怀念个什么劲呢？
信息茧房，说的是一个事儿你经常听到某一方面的描述，时间长了，你就会认为那就是事情的全貌。实际上，泡沫经济的一面是灯红酒绿、纸醉金迷，而另一面则是脱实向虚、实体萧条，工薪层收入下降，生活成本上升。
1987年的劳动节，日本共有390万人走上街头，举行“反解雇，反减薪”大游行
当时，日本打工人的工作时间是全世界最长的，连欧美的竞争对手都看不下去了，说：“他们日本人太勤劳了，这对我们企业是不公平的。”
这口气你是不是也挺熟？若说现在中国工人，是全世界最能吃苦耐劳的，恐怕不会有人提反对意见。
但泡沫时期，工薪层吃苦耐劳却赚不到钱，而先富们通过炒房，不光大发横财，还推高了年轻人的生活成本。
有个叫渡边的男的，通过贷款买房 ➠ 抵押贷款 ➠ 再买房 ➠ 再抵押再买房…… 的循环模式，空手套白狼般地积累起天量的财富。
在纪录片中，他意味深长地说：“那真是个好时代啊，好时代。”
让他躺赢的时代，他能说不好么？
但当时的日本人全都能参与到炒房这个大富翁游戏吗？都去炒房，没人搞生产，那他吃啥？
炒房的游戏规则就是“先富压榨后富”——接盘者不仅面临极高的成本，还将扛下巨大的风险。所以先富们炒房赚钱，后出生的年轻人就注定只能望房兴叹。
但那个时代互联网还没有普及，能在媒体上抛头露面被人们看到的，无疑是“既得利益者”，但并不表示不存在“沉默的大多数”。
泡沫时代是不是好时代，要回答这个问题，恐怕得看话筒在谁手里，时代把红利发给一些人，注定要以另一些人的牺牲为代价。
日本经济学家野口悠纪雄，在书中写道：
如果不劳而获的人越来越多，就说明社会正在走向错误的方向。80年代泡沫经济时期，就属于这种情况。运用理财技术就可以不付出劳动而获得收益，或者依靠空手套白狼地开发高尔夫球场，就可以累积起庞大的资产，甚至倒买倒卖美术作品也能获得巨额利润。
日本战后经济的快速发展源于日本人的勤劳苦干，当“勤劳致富”被人嘲笑的时候，经济发展就脱离了常识，原因很简单，整个社会的资源和财富并没有增加，一些人一夜暴富，就意味着更多人跌入贫困之中。
从哪里可以看出泡沫时代，对日本年轻人来说不是一个好时代呢？
生育率！
因为生存环境，是影响年轻人生育意愿的最主要因素。
1985—1990年的泡沫时期，是日本房价狂飙突进的5年，而日本的年轻人，却用实际行动让日本扑街了。
日本新生人口的减少贯穿了日本整个城镇化提速和房产泡沫化过程，泡沫破裂之后，日本新生人口降低的斜率明显放缓。
所谓物极必反，曾经以吃苦耐劳著称的日本人躺平了，变成了“平成废宅”。曾经物欲膨胀纸醉金迷的日本人，却连最基础的消费欲望都在快速下降……日本陷入了老龄化和低消费的自杀螺旋。高房价消灭了年轻人的欲望，也消灭了日本的社会活力。
闰土曾说过：“一国的经济，倘起了泡沫，大抵终究是要破的。”
破方式有且仅有两种：一个是拖；一个是戳。
反应在经济决策的两难选择上，就是选长痛还是短痛的问题。
拖，就是我国现在所用的策略，即通过行政手段，控制住房产交易，再逆周期地缓慢收紧流动性，推动“去杠杆”（去泡沫化）。
戳，就是日本用过的方式。坏处是容易背负骂名，好处是早死早投胎，可以快速进入下一轮周期。
问题是，日本的决策者是故意刺破泡沫的吗？当中的决策逻辑是什么呢？
有个叫Richard Werner的货币经济学家，写了本叫《日元王子》的书（B站有纪录片）。Richard在书中阐述了一个非常阴谋论的观点，即日本央行不光亲手刺破了泡沫，甚至连泡沫本身，都是他们故意制造出来的。
你肯定想说，这不是神经病吗，但他却有一套很能说服人的逻辑。
首先，日本央行的大佬们（日元王子）有迫切的改革欲望，他们认为日本的“1940年体制”已经变成了日本进步的阻碍。
这个1940体制，是日本在二战期间搞起来的举国体制，用我们熟悉的话讲，就是“集中力量办大事”，西方学者把这套叫“国家资本主义”。
上世纪70年代，资本主义世界发生了漫长的滞胀危机，凯恩斯主义破产，新自由主义成为统治世界的潮流思想，“大政府”那套，越来越不受待见。
80年代中后期，奉行集权主义计划经济的社会主义阵营，频频发生危机，“自由市场”在思想界已经被拔高为“人类历史的终结”，成了无可辩驳的政治正确。
我国在1988年也邀请了新自由主义的扛旗人物——弗里德曼，来指导“物价市场化”，结果搞出了恶劣的通胀，直接促成了随后那年的xx危机。
所以，在日本精英阶层中，分化出了一些人，追求将“战时管制体制”改革为“自由市场体制”。
另外，央行和政府的矛盾始终是千篇一律的，政府关注眼前，希望央行维持宽松，好刺激就业争取民众支持。比如特朗普在任的时候，天天对美联储骂骂咧咧，认为松得还不够。
央行则考虑得更长远，希望能独立决策、维护币值。也就是说，日本央行希望脱离大藏省的控制。
这个大藏省要介绍一下，它统管了日本的财政、金融和税收，相当于财政部+央行+银保监会+证监会等一系列和国家印钱、花钱、收钱、监管相关的部门的集合体，是和平时期，日本政府最牛逼的部门。
不论是日本首相，还是大藏省首脑，都想要掌握“货币供给与定息权”，从而拒绝让央行独立。
日本央行所追求的经济体制改革，与其说是经济结构性改革，不如说是权力结构改革，阻力必定巨大。日本央行的精英们当然明白这一点，他们认为，需要制造一场危机，让愤怒的国民，来推动改革。
历史告诉我们，没有哪一场变革，不是在危机中发生的。
——《日元王子》
流动性泛滥，就可以制造泡沫，而流动性收缩，就能刺破泡沫，这一放一收，就是一场巨大的金融危机。
央行控制流动性的方式通常有两个，一个是控制用钱的成本，即利率，另一个是控制货币量，比如我们常常参考的M2。
因为日本央行受到大藏省的控制，定息和国债购买，都由大藏省说了算，但日本央行可以利用“窗口指导”，来控制货币供应量。
简单说，就是日本央行，能够指挥各商业银行贷出多少钱，贷给谁。
在NHK的纪录片里，泡沫时期，银行工作人员竟然要到处求人办贷款，就是因为有央行的任务指标需要完成。
Richard认为日本央行利用窗口指导，释放了大量货币，造成了泡沫的产生。
但为什么说这是日本央行的阴谋呢？
这就不得不提到著名的历史人物——三重野康。他在1989年末上任日银总裁之后，在短短8个月内，加了3次息，直接导致了泡沫的破裂，江湖人称“那个戳破泡沫的男人”。
三重野康自诩为“通货的看门人”，脾气刚硬，敢于直接批评大藏省的宽松政策，时常发表鹰派言论，上任之初，便对过热的地价与股市进行了严厉的批判：
工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。
日本银行协会会长、住友银行行长森川敏雄回忆道：“在当时，抑制房价是无懈可击的大义名份。”
所以大到主流媒体，小到街头巷议，民间舆论都对三重野康的“果断措施”大加赞赏。
表面上，三重野康是不畏强权，勇戳泡沫的“民意代表”。然而实际上，泡沫兴起的那段时间，他是央行副总裁，并且架空了当时的总裁澄田智。所以正是三重野康本人通过窗口指导这一工具，释放了大量货币，推高了泡沫。（这段描述写在了澄田智的维基百科主页上）。
后来大藏省的官员腐败案频发，威信一落千丈，“日元王子”们开始摆脱大藏省的控制，最终于1997年通过了新的央行法案，大藏省也于2001年被拆分。
这里面更复杂的细节我就不展开了，也没啥参考价值，日银和大藏省的权力斗争肯定有，因为同样的故事各国都发生过，比如80年代的美国，保罗沃尔克为了应对滞胀危机，力排众议开启加息，不光为美国赢得了一段长达20年的增长期，还争取了美联储的独立，至今都被奉为历史上最伟大的美联储主席。
我们的央行前些年还和财政部发文互呛，央行直属的西南财经，也经常搞出一些打脸统计局的数据，核心问题都差不太多，就是央行在追求决策的独立性。但硬要说是日银一手策划了这个局，我觉得就有点拿《三国演义》当正史看的嫌疑了。
上图中，日本央行在75年代、80年代为应对石油危机造成的通胀，都加过息，对比着看，会发现90年代的加息显然是常规操作，而且从幅度和频率看，反倒显得有些小心翼翼，要说三重野康故意刺破泡沫，没必要这么小碎步地跑。
“用药过猛”的说法，显然是事后诸葛，1991年的时候，日本股市虽然已经跌了，但楼市才刚刚松动，媒体们还叫嚷着货币政策应该再收紧一些。其实日银当时所面临的局面，简直可谓内忧外患，根本容不得他们从容做局。
三重野康担任总裁那会儿，央行的第一工作目标还是“维持物价稳定”。但是房子不算在CPI里，所以即使房价涨上天，但在日元升值、油价走低的情况下，日本的CPI一直处于较低的水平，1988年日本CPI指数只有0.6%，所以央行根本就没有理由加息去抑制房价。
然而1989~1990年，国际局势云波诡谲，日本的CPI一下就涨到了2.5%，1990年底的时候，海湾战争已经酝酿出来了，油价飙升，CPI突破3%，央行再不加息，就说不过去了。
最致命的问题是欧美已经率先加息。1989年12月，美国的基准利率已经加到了7%，而日本仍停留在3.75%的低位。这么大的利差，再加上日本那么高的房价，很容易引起资本外流，不加息肯定不行了。
在全球化的时代，没有哪一国可以孤立地做决策。霸主国美国的货币政策，相对来说要主动得多，所以由此又引出了第二款阴谋论，即《广场协议》是美国为遏制日本崛起的阴谋。
这个说法也没啥道理，因为在当时的历史条件下，签订《广场协议》是符合日本利益的，更何况泡沫是日本人自己作死搞出来的，德国当时签的条件和日本比差不多，怎么就没搞出泡沫呢？
从日本房价的走势看，基本是怎么涨上去的，就怎么跌下来了，人口持续净流入的超一线城市——东京，也一样没消化掉泡沫。
所以我对“一线城市房价永远涨”的信仰感到特别不理解，东京难道不是一线？难道没有从周边吸血？
之所以会觉得一线城市永远涨，是因为有些人感受到上海深圳等地摇号抢房的盛况太过激烈，经常是几百个人抢一套。
虽然贵，但架不住有钱人多啊；
虽然又贵又难买，但大家仍旧抢着奔一线来啊……
要知道，在东京房价疯涨的1988年，摇号中签的概率只有1/6200。比上海的摇号难度，还要高上几十倍。
你要是穿越回去跟他们讲东京房价有泡沫，他们也一定会拿供求关系告诉你，你是傻比，然后还跟你说日本只有一个，东京也只有一个，核心资源就这么多。
经济学家金德尔伯格在《狂热和毁灭》一书中说：形成泡沫经济的根本原因，是人类愚蠢的从众心理。
之前访问前日本央行大佬的时候听说的。当年央行有个经济学家，在房价最高的那几年一直公开，主张说房价地价高得不正常，以后一定会崩盘。
但是当时没人信他那套学说，结果到后面他自己也不信了，没忍住在崩盘前夕高价在东京买了房子。
这位经济学家后来当上了日本央行行长，他叫黑田东彦。
人们面临选择时，绝大部分会选择好走的而非正确的，然后后悔。
其实国家也一样，供应链转移，出口下降，最应该做的什么呢？
是倒逼产业升级，加大技术含量，东西贵了不好卖，但你东西更牛逼了，人家不得不买，是不是也行？
但他就不，印钱多容易，是吧？
所以2022年房价会不会沉重下跌，短期内，得看美联储加息得够不够狠，够不够快，长期么，就看躺倒的年轻人愿不愿意“垂死病中惊坐起”了。
